Wie gut kann ein Haus von der Stange sein?

Für die meisten Menschen ist der Hausbau eine Entscheidung fürs Leben – und eventuell der nächsten Generation. Doch bedeutet ein Haus heute nicht stets gemauerte Wände, sondern kann auch in Fertigbauweise entstehen. Fertighäuser sind äußerst beliebt, denn sie sind deutlich günstiger als die gemauerte Variante und stehen praktisch nach kurzer Zeit. Doch kommt dieser Haustyp nicht nur mit Vorteilen zum neuen Hausbesitzer, es gibt auch Nachteile. Diese sind zwar nicht zahlreich, doch einige von ihnen wiegen schwer, wie dieser Artikel zeigt.

Abbildung 1: Fertighaus als bessere Alternative? Ein genauerer Blick ist wichtig.

Defizite bei der Wärmedämmung

Vorab muss gesagt werden, dass es natürlich auch Fertighäuser der Niedrigenergiesparte gibt. Dennoch stehen sie im Vergleich hinter Massivhäusern, was schlichtweg bauartbedingt ist:

  • Baumaterial – wer jemals in einer Altbauwohnung lebte oder eine besuchte, der hat ein wichtiges Merkmal von »echten« Mauern festgestellt: Die Wohnungen bleiben im Sommer kühl, im Winter recht warm. Da Massivhäuser gemauert werden, bietet schon die Bauweise eine gewisse Dämmung, die sich wiederum auf die Dämmmaterialien auswirkt. Grundsätzlich sei massives Mauerwerk bei der Wärmedämmung aber von Vorteil, meint Franz Peteranderl, Präsident des Landesverbands Bayerischer Bauinnungen (LBB). Die massive Bauweise minimiert Heizkosten und sorgt für maximale Wohnbehaglichkeit.? Auch in Sachen Schall- und Brandschutz kann das Fertighaus nicht mit der Massivbauweise mithalten. Argumente die dafür sorgen, dass Massivhäuser erfolgreich zu verkaufen
  • Dämmmaterial – bei Massivhäusern kann auf geringe Dämmstärken zurückgegriffen werden, da die Rohbaugrundlage allein schon eine gewisse Dämmung bietet. Bei einem Fertighaus müssen oft weitaus dickere Dämmstärken genutzt werden, um auf denselben Standard zu kommen.
  • Bessere Dämmung – in der Verbindung kann es in einem Massivhaus möglich sein, noch mehr Heizkosten zu sparen, als in einem Fertighaus.

Grundsätzlich kommt es natürlich immer auf den Wunsch des Käufers an. Häuser werden heute überwiegend im Niedrigenergiestandard gebaut, sodass praktisch jedes Haus Energie spart. Massivhäuser sind allerdings das Tüpfelchen auf dem »i« und bieten weitaus mehr Möglichkeiten. Da die Haltbarkeit des Hauses ebenfalls höher ist, ist es sehr wahrscheinlich, dass an der Wärmedämmung über Jahrzehnte nichts nachgebessert werden muss.

Probleme bei der Werterhaltung

Die meisten Menschen bauen einmal in ihrem Leben ein Haus und möchten in diesem bis zum Tod leben. Der Wunsch ist verständlich, doch geht das Leben oft andere Wege und ein Verkauf wird notwendig. An dieser Stelle gibt es zwischen den Haustypen massive Unterschiede:

  • Fertighaus – es lässt sich sagen, dass das Haus im Schnitt für 80 bis 100 Jahre gebaut wird. Für das eigene Leben genügt diese Zeitspanne, doch wer das Haus veräußern oder vererben will, der sieht sich mit der kurzen Laufzeit konfrontiert. Es ist ganz einfach: Wird ein Haus nach fünfzig Jahren verkauft, sinkt der Wert, wenn die Nutzungszeit nur noch knapp 50 Jahre beträgt.
  • Massivhaus – wenn keine großen Katastrophen bestehen, halten Massivhäuser auch über 200 Jahre. Der Verkaufswert ist somit wesentlich höher, denn auch, wenn etwas saniert oder modernisiert werden muss, stellt die Substanz des Hauses eine wichtige Grundlage dar. Und hier gilt schlichtweg, dass gemauerte Wände robuster und haltbarer sind als die Wände eines Fertighauses. Das gilt insbesondere für Unglücksfälle, die niemand ausschließen kann. Feuer greift gemauerte Wände nicht an, ein Holzständerwerk hingegen schon. Und da bei Hausbränden selten das Feuer, sondern das Löschwasser für die Schäden verantwortlich ist, zieht das Fertighaus wieder den Kürzeren: Massivwände halten das Wasser aus und können trocknen, Stellwände hingegen saugen sich voll und weichen auf. Die Trocknung ist somit wesentlich aufwendiger.

Wer gedenkt, das Haus an die nachfolgenden Generationen zu vererben, beispielsweise an die eigenen Kinder, der tut den Nachkommen mit einem Massivhaus einen größeren Gefallen. Wer hingegen ohnehin keine Nachkommen hat und für sich allein baut, der kann, sofern kein Verkauf ansteht, auch mit einem Fertighaus glücklich werden. Im Verkaufsfall erzielt es jedoch einen niedrigeren Erlös

Nachteile beim Hausverkauf

Schauen wir uns als nächstes einmal an, wie eine potenziell immer mögliche Veräußerung eines Massiv- bzw. Fertighauses ablaufen würde und welcher Haustyp hier die besseren Karten hat. Entscheidend ist grundsätzlich, Immobilien richtig zu verkaufen, um den maximal möglichen Erlös zu generieren. „Richtig“ bedeutet in diesem Kontext, zunächst die Frage zu klären, ob ein Makler hinzugezogen werden oder das Ganze auf eigene Faust stattfinden soll.

  • Makler – Für den Makler spricht ganz klar dessen Qualifikation, die umfassenden Erfahrungswerte, sowie seine Expertise – zumindest, wenn es sich um einen erprobten Fachmann handelt. Negativ ist bei dessen Hinzuziehung die zu zahlende Provision. Um den Konflikt aufzulösen, empfiehlt sich ein Vergleich der realisierbaren Verkaufspreise, welche mit Makler naturgemäß höher ausfallen können. Wer das Ganze dennoch selbst angehen möchte, sollte bedenken, dass der Prozess, sich in diese komplexe Materie einzulesen, durchaus aufwendig ist, die Bonität des Käufers eigenständig überprüft werden muss und ein Makler viel besser die Nachteile eines Fertighauses in den Hintergrund rücken kann.
  • Gängige Fehler – Unabhängig davon, ob es sich um ein Massiv- oder ein Fertighaus handelt, gibt es eine Reihe von Fehlern, die beim Immobilienverkauf immer wieder passieren. Sie sollten es um jeden Preis vermeiden, Ihre Immobilie zu günstig abzugeben. Zwar werden Fertighäuser zumeist günstiger als vergleichbare Massivhäuser gehandelt, aber ein einmaliges Investment in eine professionelle Wertermittlung zahlt sich in jedem Fall aus. Darüber hinaus ist ebenso ein Verkauf zu einem strategisch falschen Zeitpunkt unbedingt zu vermeiden.
  • Exposé – Bei der Veräußerung des Objekts ist es Pflicht, dass Sie Ihr Haus mit ansprechenden und aussagekräftigen Fotos sowie Texten präsentieren und ein attraktives Exposé zusammenstellen. Dazu gehört ebenfalls die Hinterlegung des Energieausweises, was seit dem Jahr 2014 beim Verkauf verpflichtend ist. Insbesondere Käufer von Fertighäusern schauen danach, weil diese naturgemäß schlechter gedämmt sind.
  • Interessenten – Selektieren Sie Interessenten für Ihre Immobilie sehr genau und klopfen Sie frühzeitig ab, inwiefern konkretes Kaufinteresse in Verbindung mit der schon erwähnten Bonität steht. Nichts ist ärgerlicher, als wenn der Deal trotz viel investierter Zeit und Mühen in letzter Sekunde platzt, weil dann zutage tritt, dass der Käufer nicht solvent ist.
  • Verhandlung – Beweisen Sie abschließend Verhandlungsgeschick und reduzieren Ihren über Marktwert angesetzten Preis bestenfalls häppchenweise, steht einem erfolgreichen Verkauf Ihres Hauses mithilfe des hinzugezogenen Notars nichts mehr im Wege.

Fehlende Individualität

Es gibt übrigens auch Massivhäuser, die unter die Fertighäuser fallen. Dieser Abschnitt trifft also auch diese Häuser, denn die Vorplanung und das gesamte Architektenwerk wurden bereits im Vorfeld erledigt. Kunden wählen bei Fertig-Massivhäusern wie auch bei Fertighäusern ein fertiges Rohprodukt aus dem Katalog oder einem Musterdorf aus. Und das bedeutet:

  • Wenige bauliche Veränderungen – sicherlich bieten die meisten Hersteller gegen Aufpreis an, die Türen um wenige Zentimeter zu versetzen oder auch einen Durchbruch zu gestalten. Dennoch bleibt der Grundriss des Gebäudes bestehen. Es ist kaum möglich, echte eigene Wünsche bezüglich der Raumaufteilung zu äußern. Manche Hersteller schließen Sonderwünsche komplett aus, andere lassen sich diese gut bezahlen. Zumal immer beachtet werden muss, dass Änderungen eines bestehenden Plans aus Statikgründen nicht so einfach umzusetzen sind. Eine zusätzliche Wand einziehen funktioniert immer, einen Durchbruch zu gestalten hingegen kann die Standfestigkeit des ganzen Hauses einschränken.
  • Wenig Auswahl – die größte Individualität rührt von der unterschiedlichen Gestaltung bezüglich der Einrichtung her. Kunden können beispielsweise aus mehreren Fliesen oder Böden das wählen, was sie sich vorstellen. Auch Fenster, Türen oder Armaturen lassen sich wählen. Wer es wirklich individuell will, der muss hingegen wieder tiefer in die Tasche greifen, denn Sonderwünsche kosten immer extra.
  • Erscheinungsbild – viele neue Wohngebiete entstehen rein aus Fertighäusern. Die meisten Menschen besuchten sicherlich schon ein solches Wohngebiet und fragten sich, ob auch die Plissees an den Fenstern farblich vorgeschrieben sind. Manchmal ist es wirklich schwer, ein bestimmtes Haus in dem Gebiet zu finden, da immerhin alle gleich aussehen. Massivhäuser haben dieses Problem nicht. Sicherlich müssen sie sich an die örtlichen Gegebenheiten halten und den Vorschriften nach angepasst werden, doch stechen sie gerade aus Neubausiedlungen heraus.

Natürlich sind das alles keine Punkte, die völlig gegen ein Fertighaus sprechen. Nicht jedem ist die Individualität wichtig, ebenso wie nicht jeder aus der Masse hervorstechen will. Wer allerdings möchte, dass das eigene Eigenheim wirklich das eigene Eigenheim wird, der wird mit einem Fertighaus kaum glücklich.

Abbildung 2: Massivhäuser sind im Normalfall deutlich wertstabiler und langlebiger.

 

Fazit – an die Zukunft denken

Hausbesitzer sollten beim Hausbau nie allein an die Kosten denken, sondern auch an die Zukunft. Es gibt einfach Schicksalsschläge, die niemand vorhersehen und komplett vermeiden kann. Ein Feuer beispielsweise wird von einem Massivhaus relativ gut überstanden, während das Fertighaus zur Ruine wird. Auch die Dämmung lässt sich im Massivhaus besser bewerkstelligen. Und wer individuell sein eigenes Haus planen möchte, der muss ohnehin mit Massivhäusern arbeiten, da Fertighäuser selten so auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmt werden können. Wer aus beiden Haustypen etwas wünscht und sie vereinen möchte, der kann noch mit einem fertig geplanten Katalog-Massivhaus arbeiten. Zumindest Dämmung und Haltbarkeit sind hier absolut gegeben, während die Individualität natürlich auf der Strecke bleibt.

 

Weiterführende Links:

Dieser Haustyp bringt Vor- und Nachteile- https://www.massivhaus.de/ratgeber/massivhaus-und-fertighaus-im-grossen-vergleich.html

Massivhäuser werden sehr erfolgreich verkauft-https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/

Häuser werden heute überwiegend im Niedrigenergiestandard gebaut

https://www.deutsche-handwerks-zeitung.de/gebaeudeenergiegesetz-einheitliche-vorgaben-fuers-energieeffiziente-bauen/150/3091/347301

 

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