Grundstücksgröße für Ihr Haus

Dass die Dimensionierung von Grundstücken sich im Laufe der Zeit verändert hat, ist unverkennbar. Früher ließen die Gemeinden bei der Schaffung neuen Baulands großzügigere Maße walten. Heutzutage sind die Areale für Bauzwecke jedoch begrenzter. Dies gilt besonders für Metropolen und den städtischen Raum inklusive Speckgürtel. Hier gestaltet sich die Suche nach unbebauten Baugrund mit weitläufiger Grundstücksgröße mitunter als anspruchsvoll.

Im Zuge der immensen Nachfrage und des begrenzten Angebots an Bauland entscheiden sich viele Gemeinden für eine verdichtete Bebauung. Wo einst Parzellen von 800 bis 1000 Quadratmetern üblich waren, erstrecken sich die Maße heute meistens auf 400 bis 600 Quadratmeter durchschnittliche Grundstücksgröße. Hierbei zeigt sich weiterhin ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. In ländlichen Gegenden stehen grundsätzlich großzügigere Flächen zur Verfügung, um zu bauen und zu leben.

Die Verknappung von Grundstücken spiegelt sich auch in den Preisen wider. Während der Quadratmeter Bauland in der Bundesrepublik laut Statistischem Bundesamt vor zwei Jahrzehnten noch für etwa 53 Euro zu haben war, stieg er bis 2018 auf rund 205 Euro pro Quadratmeter und erreichte im letzten Jahr einen durchschnittlichen Preis von 286 Euro – gegenwärtig im September 2023 liegt der Preis für Bauland im Schnitt bei rund 235 Euro pro Quadratmeter. Hierbei erstreckt sich die Preisspanne über ein breites Spektrum, abhängig von Region, exakter Grundstücksgröße und Lage. In gefragten Metropolen wie Berlin, Köln oder München, wo der Baugrund knapp ist, bewegen sich die Durchschnittswerte für Grundstücksflächen zwischen 700 und 1.000 Euro pro Quadratmeter. Teilweise sind sogar noch höhere Preise zu erwarten.

Für viele Baufamilien bedeutet das, sich auf eine begrenzte Grundstücksgröße einzustellen. Eine wichtige Voraussetzung ist hierbei, dass das Grundstück bereits erschlossen und für Wohnzwecke vorgesehen ist, was als grundlegende Anforderung gilt.

Die Gestaltungsmöglichkeiten auf seinem Grundstück sind nicht grenzenlos. Bestimmte Vorschriften sind zu berücksichtigen. Diese Regeln finden sich vor allem in den Bauordnungen der Bundesländer und den Bebauungsplänen der Kommunen wieder. Die Bauordnungen betreffen hauptsächlich die Einhaltung von Mindestabständen zu den angrenzenden Parzellen. Jedoch sind die Bebauungspläne der Kommunen von noch größerer Bedeutung, da sie ausführliche Anweisungen bezüglich Art und Umfang der zulässigen Bebauung aufführen. Daher ist es ratsam, bereits vor dem Erwerb eines Grundstücks zu prüfen, welche Bauvorhaben erlaubt oder nicht zugelassen sind.

Die Bauordnungen der Bundesländer regeln die mindestens einzuhaltenden Abstandsflächen bei Bauvorhaben. Die Anforderungen variieren leicht je nach Bundesland. Hierbei sind die Haus- und Firsthöhe, der Neigungswinkel des Daches sowie die Lage Ihres Eigenheims innerhalb einer Ortschaft relevant. Der Mindestabstand beträgt in der Regel 2,5 bis 3 Meter. Hervorstehende Elemente wie Erker, Balkone, oder Dachgauben werden nicht einbezogen. Bebauungspläne der Gemeinden können jedoch die Abstandsvorschriften der Bauordnungen außer Kraft setzen.

Der Bebauungsplan konkretisiert die mögliche Bebauung weiter. Dabei haben folgende Kennzahlen eine bedeutende Rolle:

1. Grundflächenzahl (GRZ): Sie beschreibt, wie viel Prozent des Grundstücks zur Überbauung freigegeben sind. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 kann beispielsweise 40 % des Grundstücks bebaut werden, das heißt, bei einem 500 qm Grundstück wären bis zu 200 qm Bebauung inklusive zum Beispiel Gartenhaus und Garage zulässig. Diese Kennzahl kommt in vielen Bebauungsplänen vor.
2. Geschossflächenzahl (GFZ): Sie gibt die maximal realisierbare Relation der summierten Geschossflächen aller vollwertigen Etagen eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,7 in einem Wohngebiet bedeutet dies, dass Sie bei einem 500 qm großen Grundstück insgesamt 350 Quadratmeter Wohnfläche schaffen dürften. In der Regel wirkt sich die Geschossflächenzahl also wahrscheinlicher auf Mehrfamilienhäuser beschränkend aus als auf Einfamilienhäuser, die wiederum eher von Vorgaben zur Etagenanzahl betroffen sind.

Die erforderliche Grundstücksgröße hängt von der vorgesehenen Hausart ab. Ein einzeln stehendes Einfamilienhaus beansprucht mehr Raum als ein Reihenhaus. Im Folgenden finden Sie einige exemplarische Berechnungen als Richtwerte zur Orientierung.

Grundstücksgröße Einfamilienhaus

Ein typisches Einfamilienhaus, das freistehend errichtet wird, erstreckt sich über eine Wohnfläche von üblicherweise etwa 150 Quadratmetern. Reicht diese über ein Parterre und ein ausgebautes Dachgeschoss, setzt dies eine Grundfläche von 100 qm voraus. In vielen Gemeinden wird für solche Einfamilienhäuser eine Vorgabe von mindestens zwei Parkplätzen gemacht. Wenn man diese sowie zwei Garagen hinzurechnet, beläuft sich die benötigte Fläche auf 180 Quadratmeter. Oftmals sieht man für den Gartenbereich das Doppelte der bebauten Fläche vor, was in diesem Fall 360 Quadratmeter entspricht. Dadurch lassen sich eine Grundstücksbebauung von höchstens 40 % und die Einhaltung von Mindestabständen von beispielsweise 3 Metern optimal realisieren. In Summe folgt hieraus somit eine Mindest-Grundstücksgröße von 540 Quadratmetern.

Berechnung des Platzbedarfs:

150 qm Wohnfläche

=> 100 qm Grundfläche

+ 80 qm Stellplätze & Garagen/Carports

+ 360 qm Garten

= 540 qm Grundstücksgröße

Grundstücksgröße Bungalow

Bei einem Bungalow ist der erforderliche Platzbedarf verhältnismäßig größer, da die Bauweise ebenerdig ist und sich die Wohnfläche somit mit der Grundfläche deckt. Unter Berücksichtigung der zuvor genannten Zahlen würde dies eine Grundfläche von 150 Quadratmetern verlangen. Wenn wir zusätzlich 80 Quadratmeter für Fahrzeugunterstellmöglichkeiten und Parkplätze hinzufügen, ergibt sich eine Gesamtfläche von 230 Quadratmetern. Durch die Einplanung einer doppelten Gartenfläche würde dies in diesem Szenario mindestens eine Grundstücksgröße von 690 Quadratmetern voraussetzen.

Berechnung des Platzbedarfs:

150 qm Wohnfläche

=> 150 qm Grundfläche

+ 80 qm Stellplätze & Garagen/Carports

+ 460 qm Garten

= 690 qm Grundstücksgröße

Grundstücksgröße Reihenhaus & Doppelhaus

Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften erübrigt sich die Notwendigkeit, Abstände zu mindestens einer Seite einzuhalten. Dies führt zu einem geringeren Platzbedarf für das Grundstück. Zusätzlich neigen solche Gebäude dazu, in die Höhe geplant zu werden, was den Bedarf an Grundfläche reduziert. Eine typische Doppelhaushälfte erstreckt sich bei gleicher Gesamtwohnfläche über ein Erdgeschoss, ein vollständiges erstes Stockwerk und ein ausgebautes Dachgeschoss. Hierfür genügt bereits eine Grundfläche von 60 Quadratmetern. Wenn wir einen Stellplatz und eine Garage hinzufügen, kommen wir auf etwa 100 Quadratmeter. Durch die Einplanung einer doppelt so großen Gartenfläche würde sich der Gesamtbedarf auf 300 Quadratmeter belaufen.

Berechnung des Platzbedarfs:

150 qm Wohnfläche

=> 60 qm Grundfläche

+ 40 qm Stellplatz & Garage/Carport

+ 200 qm Garten

= 300 qm Grundstücksgröße

Diese Beispiele dienen lediglich als grobe Orientierung. Die tatsächliche Gestaltung des Grundstücks und damit die Frage, wie viel Grundstück Sie für Ihr Einfamilienhaus oder eine andere Hausnutzungsart brauchen, hängt natürlich von Ihren individuellen Bauplänen und den örtlichen Bebauungsplänen ab. Hieraus können völlig unterschiedliche Grundstücksgrößen resultieren. Nicht jeder hegt beispielsweise eine Leidenschaft für Gartenarbeit und benötigt daher einen großen Garten.

Sobald Sie eine Vorstellung davon haben, wie Ihr ideales Grundstück aussieht, beginnt die Suche nach dem passenden Terrain, was oft die größere Herausforderung darstellt.

Der bewährte Weg führt online über Immobilien- und Grundstücksportale, die Durchsicht von Zeitungen oder Anzeigenblättern. Manchmal kann auch eine Anfrage bei örtlichen Gemeinden oder Kirchen hilfreich sein, da diese gelegentlich noch ungenutztes Bauland besitzen. In manchen Fällen werden Grundstücke zur Zwangsversteigerung vom Amtsgericht angeboten. Die Inanspruchnahme eines Maklers kann ebenfalls eine Option sein, jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden. Unter Umständen kann es nützlich sein, eigenständig vor Ort in der Umgebung Ausschau nach unbebauten Grundstücken zu halten und dann in Erfahrung zu bringen, ob der Eigentümer möglicherweise zum Verkauf bereit ist.