Bei einem Annuitätendarlehen hat man meist die Wahl zwischen Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20 und 25 Jahren. Hilfreiche Faustregel: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau beim Abschluss des Darlehens ist, desto längere Laufzeiten sollte ein Immobilienkäufer wählen. Denn in diesem Fall lohnt es sich, die günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Und umgekehrt: Bei höheren Zinsen eher auf kurze Laufzeiten setzen, um sich beispielsweise bereits nach fünf Jahren wieder im Zinssatz verbessern zu können.

Der Begriff „Tilgung“ beschreibt die Rückzahlung von Schulden. Die monatliche Rate für eine Baufinanzierung enthält im Allgemeinen einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Mit dem Zinsanteil bezahlt der Bankkunde seine Bank dafür, dass sie ihm Geld leiht. Mit dem Tilgungsanteil tilgt er nach und nach die bestehende Restschuld.

Eine Bank erhebt bei einer Baufinanzierung Bereitstellungszinsen, wenn der Kunde das Darlehen heute abschließt, das Geld aber erst einige Zeit später benötigt. Das ist zum Beispiel oftmals bei Neubauten der Fall. Dabei schließt der Immobilienkäufer zunächst einen Vertrag mit einem Bauträger und muss gleichzeitig eine Finanzierung vorweisen können.

Die ersten Gelder daraus benötigt er aber erst, sobald der erste Bauabschnitt fertig gestellt wurde. Zwischen dem Abschluss des Darlehens und der ersten Rechnung vom Bauträger können mehrere Monate liegen. In dieser Zeit hält die Bank das Geld für den Kunden bereit. Der Kunde zahlt noch keine monatlichen Raten an die Bank, weil er noch keine Finanzmittel in Anspruch genommen hat. Stattdessen erhebt die Bank für diesen Zeitraum Bereitstellungszinsen. Im Schnitt betragen sie drei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr und etwa 0,25  Prozent pro Monat.

Das ist normalerweise nicht der Fall. Bei Neubauten beispielsweise ist es üblich, die Gelder aus einer Baufinanzierung erst nach und nach abzurufen, und zwar immer dann, wenn ein Bauabschnitt beendet wurde und nun bezahlt werden muss. Die Bauabschnitte und die geplanten Auszahlungsintervalle lassen sich im Vorfeld aufeinander abstimmen. In der Regel verlangt die Bank zwar Bereitstellungszinsen für die Zeit, in der das Geld nicht benötigt wurde, für das sukzessive Abrufen fallen aber keine weiteren Gebühren an.

Jede Immobilie hat ihren Wert, beispielsweise 350.000 Euro. Das ist ihr Verkehrswert, ein Preis, den sie bei einem Verkauf erzielen kann. Eine Bank setzt aber nicht exakt denselben Wert an, wenn es um die Frage geht, wie hoch die Immobilie beliehen werden kann. Das bedeutet: Der Käufer würde für die Immobilie in der Regel keinen Kredit über 350.000 Euro erhalten. Oft zieht die Bank vom Verkehrswert etwa 20 Prozent ab, um einen Beleihungswert zu ermitteln, in diesem Fall läge er bei 280.000 Euro. Das ist aber auch nur eine theoretische Maximalsumme, mit der die Immobilie beliehen werden kann. In der Praxis setzen Banken dann noch mal eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Beleihungswerts an: In diesem Fall läge die Beleihungsgrenze der Immobilie also bei 80 Prozent von 240.000 = 192.000 Euro. Höhere Kredite vergibt die Bank für dieses Objekt nicht. Der Beleihungsauslauf beziffert das Verhältnis zwischen dem Beleihungswert und den letztlich aufgenommenen und vorhandenen Schulden in Prozent. Die Berechnungsformel dazu lautet:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme + eventuelle Vorlasten) / Beleihungswert.

Angenommen, es handelt sich um eine schuldenfreie Immobilie, für die eine neue Baufinanzierung in Höhe von 180.000 Euro aufgenommen werden muss, dann ergäbe die Formel einen Beleihungsauslauf von 180.000 Euro / 240.000 Euro = 0,75 = 75 Prozent.

Beim Abschluss einer Baufinanzierung verlangt die Bank Einsicht in die Schufa-Daten des Kunden. Damit möchte sie herausfinden, wie gut es um seine Bonität und damit um seine Fähigkeit, die kommenden Raten zu begleichen, bestellt ist. Der Schufa-Score gibt darüber Auskunft. Je besser die Bonität eines Bankkunden, desto günstigere Zinsen bietet die Bank ihm schließlich für die Baufinanzierung an. Verweigert der Kunde die Auskunft, verbaut er sich damit alle Chancen auf ein Darlehen von dieser Bank. Ebenso kann eine negative Bewertung seitens der Schufa dazu führen, dass die Bank erst gar keinen Kredit in der Größenordnung eines Immobilienkaufs gewährt.

Eigene Geldmittel sind eine wichtige Basis für eine Baufinanzierung. Je mehr davon eingebracht werden kann, desto geringer fallen die Finanzierungsrisiken aus. Erspartes eignet sich besonders gut als Eigenkapital. Auch das Sparguthaben aus einem Bausparvertrag kommt dafür infrage, wohingegen das spätere Bauspardarlehen nicht wie Eigenkapital behandelt wird. Alle Beiträge zu einem Wohnriester-Vertrag, die nach 2010 geleistet wurden, werden ebenfalls als Eigenmittel anerkannt. Darüber hinaus sind auch Eigenleistungen am Haus anrechenbar: Wer sich zutraut, handwerkliche Arbeiten im Gegenwert von bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme selbst durchzuführen, kann dies wie Eigenkapital bei der Bank geltend machen.

Ja, das ist möglich. Dafür setzt eine Bank allerdings strenge Kriterien an: Ein überdurchschnittlich hohes, regelmäßiges Einkommen und eine ausgezeichnete Bonität des Kunden sind ein Muss. Die Beschaffenheit der Immobilie spielt bei der Entscheidung, ob eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital realisiert werden kann, ebenfalls eine Rolle. Das gewünschte Objekt sollte sich in einem sehr guten Zustand befinden und in einer möglichst begehrten Lage beheimatet sein.