Massiv bauen – Solide finanzieren – So wirds gemacht!

Solide finanzieren – Solide leben

In den Häuserkatalogen finden sich nach wie vor viele Massivhäuser. Im Zusammenhang damit fällt auch oft der Begriff Fertighaus – dieses gilt nämlich als entgegengesetzte Alternative zum Massivhaus, vor allem preislich. Dennoch fällt die Entscheidung letztendlich häufig auf das Massivhaus. Die traditionelle Bauart mit hochwertigen mineralischen Baustoffen steht für Robustheit und Langlebigkeit; das gilt übrigens auch für die Wertstabilität. So ist der Wertverlust beim Massivhaus deutlich geringer als beim Fertighaus. Allerdings: Ob als reine Anlage oder zur Eigennutzung, ist die richtige Finanzierung beim Massivhaus umso wichtiger.  

Solide finanzieren – Flexible Finanzierung möglich

Massivhäuser sind optimal für den Hausbau nach freier Planung geeignet. Ebenso individuell ist deswegen die Finanzierung: Da Massivhäuser Stein auf Stein vor Ort gebaut werden, gibt es in praktisch jedem Bereich  zahllose Wahlmöglichkeiten. Das Massivhaus kann somit gut an das eigene Budget angepasst werden, und falls die Kalkulation noch zurechtgestutzt werden muss, kann das an den gewünschten Stellen entstehen. Diese Möglichkeit gibt es beim Fertighaus nur im sehr engen Rahmen.  

Das wichtigste Kriterium bei der Baufinanzierung

Die Voraussetzung für jedes Immobilienvorhaben ist das Eigenkapital. Es sollte bei mindestens 25 Prozent liegen, besser jedoch gleich 30 oder mehr. Ohnehin gilt beim Eigenkapital grundsätzlich: Je mehr, desto besser. Denn je größer der Anteil ist, der direkt beim Kauf gedeckt und bezahlt wird, desto niedriger wird die Zinslast. Da Immobilienfinanzierungen meistens auf recht lange Zeiträume ausgelegt sind, spielen die Zinsen eine wesentliche Rolle für die Gesamtsumme. Einige Prozent Unterschied beim Eigenkapital können nach 20 Jahren eine Differenz von 50.000 Euro ausmachen – eine Menge Geld also.  

Niedrige Zinsen beim Massivhaus ausnutzen

Liegt genügend Kapital parat, kann die Detailplanung für das Massivhaus und dessen Finanzierung beginnen. Aktuell ist dafür immer noch ein sehr guter Zeitpunkt, da sich der Leitzins nach wie vor auf einem historischen Tiefstand befindet. Dieser Umstand sollte ausgenutzt werden. Auch eher zögerliche Massivhaus-Interessenten sollten das bedenken, da eine künftige Leitzins-Steigerung womöglich ein etwas höheres Eigenkapital wieder wettmachen könnte. Auf der Suche nach einem Kredit sollte deswegen der Blick über den Tellerrand gewagt werden. Gemeint ist damit die Hausbank, die zwar oft als erster Ansprechpartner dient, aber nicht immer das beste Angebot liefert.  

An das Haus binden – und auch an die Zinsen

Ein Massivhaus kostet mehrere hunderttausend Euro. Für die meisten Hausbauer sind Finanzierungszeiträume von 20 bis 40 Jahren deswegen üblich. Umso wichtiger ist es, die aktuell niedrigen Zinsen auch dauerhaft mitzunehmen. Von alleine geschieht das nicht – mit einer Zinsbindungsklausel im Vertrag allerdings schon. Diese kostet zwar extra, ist auf lange Sicht aber jeden Euro wert, da der Zinseszinseffekt dadurch so klein wie möglich gehalten wird.  

Das richtige Verhältnis finden

Jede Finanzierung lässt sich im Endeffekt auf die Tilgung herunterbrechen. Die Tilgung ist schließlich das, was über die Jahre geschieht und für dauerhaft höhere Kosten sorgt. Es gilt deswegen, die richtige Balance zwischen der Höhe der Raten und der Tilgungsdauer zu finden. Klar ist: Grundsätzlich sind höhere Raten und kürzere Laufzeiten immer besser, da die Zinslast dadurch niedriger ist. Allerdings dürfen die Ratenzahlungen auch nicht das Haushaltsbudget gefährden. Der Finanzplan sollte folglich so aufgestellt sein, dass monatlich der maximal mögliche Betrag zur Tilgung aufgewendet wird, ohne dass der Lebensstandard zu stark beeinflusst wird. Wie hoch die Tilgung ausfällt und wie lange sie dauert, ist also höchst individuell, genau wie das Massivhaus selbst.

Einen Schritt weiter denken

Gerade wegen der jahrzehntelangen Tilgung sollte bei der Planung eines Massivhauses auch an die Zukunft gedacht werden. Je niedriger die laufenden Kosten, desto besser – das gilt natürlich nicht bloß bei Finanzierungen, sondern auch grundsätzlich. Wer allerdings ein Massivhaus baut, hat von Anfang an die Möglichkeit, die künftigen Kosten massiv zu beeinflussen. So können Massivhäuser beispielsweise auch als Passivhäuser gebaut werden. Im Vergleich zu Fertighaus-Passivhäuser gibt es auch dabei einige „massive“ Vorteile. Durch die dickeren Wände wird die Wärmedämmung optimiert. Die gesetzlich vorgeschriebenen Brandschutzvorschriften lassen sich beim Massivhaus ebenfalls sehr einfach umsetzen; durch die Auswahl der richtigen Baustoffe und Bauweise wird das Haus auch luftdicht.

Die KfW ins Boot holen

Wer seine Planung nun vom normalen Massivhaus auf das massive Passivhaus ausweitet, kann davon auch finanziell profitieren. Zwar birgt der Bau eines Passivhauses Mehrkosten – diese relativieren sich jedoch in der Folge. Und nicht nur da. Denn schon bei der Suche nach der Finanzierung tritt bei Niedrigenergiehäusern ein weiterer Kreditgeber auf den Plan: die staatliche KfW. Mit einem effektiven Jahreszins von knapp 1,4 Prozent und Tilgungszuschüssen von bis zu 5.000 Euro können normale Banken normalerweise nicht mithalten. Dafür müssen jedoch einige Kriterien am Haus erfüllt sein – und diese kosten wiederum extra. Dennoch: Die KfW-Förderung von Passivhäusern ist gerade bei Massivhäusern sehr attraktiv und sollte in Anspruch genommen werden, falls die Chance besteht.  

Neu bauen oder Bestand kaufen?

Die genannten Faustregeln für die Finanzierung sind immer gültig. Ob es sich beim Wunschobjekt um ein eigens geplantes Massivhaus handelt oder um eine neue Eigentumswohnung, wie sie etwa von terrafinanz.de oder anderen Bauunternehmen in Bayern angeboten wird, spielt keine Rolle. Der Unterschied liegt einzig in der Höhe des Kreditbetrages. Beim eigenen Bauvorhaben muss zunächst das Grundstück erworben werden, dazu die Baumaterialien sowie die Arbeitskräfte, die für die Umsetzung sorgen. Das Prinzip der Finanzierung ändert sich allerdings nicht: In beiden Fällen muss mit einem sechsstelligen Betrag gerechnet werden. Beim Bau sollte jedoch nicht am falschen Ende gespart werden. Grundlegende Fehler beim Rohbau können später verheerende Folgen mit hohen Kosten nach sich ziehen (Welche Baunebenkosten gibt es?). Selbst scheinbare Kleinigkeiten wie das Fenstermaterial spielen auf lange Sicht eine Rolle. Klug konzipierte Raumplanung sowie passende (und wertige) Materialien mögen ebenfalls etwas kosten, zahlen sich jedoch immer aus.  

Wie teuer sind Massivhäuser in Deutschland eigentlich?

Zu guter Letzt ein Blick auf die momentane Lage in der Bundesrepublik. Parallel zu den steigenden Mietpreisen in wachsenden Regionen sind dort auch die Grundstückspreise gestiegen. In München oder Hamburg ist das Massivhaus heute also teurer als noch vor fünf Jahren. Einfamilienhäuser in der Vorstadt kosten nicht selten 600.000 bis eine Million Euro inklusive Grundstück und Ausstattung. In ländlichen Regionen ohne Boom-Charakter dagegen ist auch die Hälfte dieser Preise möglich. Auch die Massivhaus-Finanzierung führt damit schlussendlich auf die wohl älteste Immobilienregel überhaupt zurück: Lage, Lage und nochmals Lage.