Eigenkapital Baufinanzierung

Der Traum vom Haus ist in den allermeisten Fällen nur mit einer Baufinanzierung möglich, die finanzielle Belastungen über mehrere Jahrzehnte mit sich bringt. Oft raten Experten, dass angehende Bauherren mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in die Baufinanzierung mit einbringen sollten. Doch muss es wirklich so viel Eigenkapital sein oder reicht es auch, weniger Angespartes mitzubringen?

Als Faustregel gilt:

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger kann die Baufinanzierung insgesamt ausfallen. Die Gründe zeigen sich im direkten Vergleich der Alternativen:

 

1. Baufinanzierung mit sehr geringem Eigenkapitalanteil

Die Kreditsumme fällt höher aus, überschreitet oft sogar die übliche Beleihungsgrenze von 80 Prozent. Für die Banken ist es bei höheren Beleihungsgrenzen nicht mehr möglich, das gesamte Darlehen als erstrangige Grundschuld einzutragen, in der Folge steigt das Risiko der Bank für einen Kreditausfall. Dieses Risiko lässt sich die Bank mit deutlich höheren Zinsen für das Annuitätendarlehen bezahlen.

 

2. Baufinanzierung als Vollfinanzierung – ganz ohne Eigenkapital

Auch hier ergeben sich die oben genannten Probleme. Hinzu kommt, dass die Zinsbindung für das Annuitätendarlehen meist nicht so lange gewährt werden kann, bis dieses abgezahlt ist. Das Zinsrisiko erhöht sich weiter. Deshalb sind Vollfinanzierungen nur Personen mit sehr hohen und langfristig sehr sicheren Einkommen überhaupt zu empfehlen.

 

3. Baufinanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil

Ist der Eigenkapitalanteil dagegen sehr hoch, gewährt die Bank in der Regel deutlich günstigere Konditionen, da sie ein ebenso verringertes Risiko mit der Kreditvergabe eingeht. Die meisten Kreditinstitute staffeln die Vergünstigungen bei der Baufinanzierung je nach Eigenkapitalanteil in Prozent.

Was kann man zum Eigenkapital zählen?

Zum Eigenkapital zählen zuerst einmal alle finanziellen Mittel, über die man frei verfügen kann. Das sind in erster Linie

• Bargeld,
• Guthaben auf Sparbüchern und Tagesgeldkonten,
• Bausparguthaben, die die Zuteilungsreife bereits erreicht haben.

 

Darüber hinaus gehören auch finanzielle Mittel, die in absehbarer Zukunft zur Verfügung stehen, zum Eigenkapital, wie etwa Guthaben aus

• Festgeldkonten,
• Sparbriefen,
• Zinspapieren,
• Fonds,
• Zertifikate und
• Aktien

 

Schon bei der Planung der Finanzierung sollte man dabei die Auszahlungstermine der einzelnen Finanzanlagen im Hinterkopf haben. Weitere Formen des Eigenkapitals sind:

• Bereits vorhandene und vollständig bezahlte Grundstücke.
• Darlehen, die von Arbeitgebern oder der Familie gewährt werden.
• Baumaterialien, die schon vorhanden sind.
• Zuschüsse und Fördermittel von öffentlicher Seite.
• Eigenleistungen

 

Eigenleistungen beim Hausbau – Vorsicht vor der Fehleinschätzung

Die Eigenleistungen beim Hausbau stellen eine Sonderform des Eigenkapitals dar. Je nach Bank wird ein bestimmtes Kontingent an Eigenleistungen als Eigenkapital angesehen. Allerdings machen viele angehende Bauherren gerade in diesem Bereich einen entscheidenden Fehler und überschätzen sich selbst und ihre eigenen Fähigkeiten. Sie sollten daher gut überlegen, welche Leistungen sie beim Bau mit Freunden und Helfern tatsächlich selbst erbringen können.

Dabei geht es nicht nur um das Können. Sicher kann der Bruder, der gelernter Fliesenleger ist, die Fliesen im Haus verlegen. Doch sollte auch beachtet werden, ob er die nötige Zeit dafür hat. In der Regel wird vor allem der Zeitfaktor falsch eingeschätzt, denn es bleibt meist nur nach Feierabend, an den Wochenenden und im Urlaub Zeit, um Eigenleistungen beim Hausbau einzubringen.

 

Wie viel Eigenkapital ist nun sinnvoll?

Generell bleibt die Faustregel gültig, je mehr Eigenkapital man in die Baufinanzierung einbringt, umso günstiger kann diese ausfallen. Im Schnitt sollten 15 bis 40 Prozent des Kapitalbedarfs an Eigenkapital aufgebracht werden können. Zu prüfen ist dabei außerdem, inwieweit öffentliche Fördermittel und Zuschüsse, Wohnungsbauprämie, Riester-Förderung und Co. in Frage kommen.

Trotzdem mehr Eigenkapital eine günstigere Finanzierung verspricht, sollten nicht sämtliche verfügbaren Mittel in die Baufinanzierung gesteckt werden. Ein Sicherheitspuffer von mindestens drei Monatseinkommen sollte in jedem Fall verbleiben, um bei eventuellen Notfällen oder unvorhergesehenen Ausgaben noch reagieren zu können.

 

Wie hoch darf die Baufinanzierung ausfallen?

Zusätzlich sollten sich angehende Bauherren vor der Aufnahme einer Baufinanzierung die Frage stellen, wie viel Haus sie sich eigentlich leisten können. Dafür ist es wichtig, die Einnahmen und Ausgaben genau im Blick zu haben. Auf der Einnahmenseite stehen alle regelmäßigen Zahlungen, wie Lohn und Gehalt, Kindergeld und ähnliches. Auf der Ausgabenseite kommen alle Lebenshaltungskosten dazu – Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen, Benzin usw.

Auf der Ausgabenseite sollte noch ein zusätzlicher Puffer mit berücksichtigt werden, wenn das Auto in die Werkstatt oder der Kühlschrank ersetzt werden muss. Dagegen haben außerplanmäßige Einnahmen, wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld oder die Entlohnung von Überstunden auf der Einnahmenseite nichts zu suchen, da diese Zahlungen zu unsicher sind.

 

Gehen wir von folgendem Beispiel aus:

	Fall a)	Fall b)
Einkommen Hauptverdiener	2.500 Euro	2.000 Euro
Einkommen Partner	1.500 Euro	800 Euro
Kindergeld für zwei Kinder	368 Euro	368 Euro
Gesamteinnahmen pro Monat	4.368 Euro	3.168 Euro
Ausgaben für Kfz-Steuer und –Versicherung	100 Euro	100 Euro
Ausgaben für Telefon, Internet usw.	70 Euro	50 Euro
Ausgaben für Versicherungen	200 Euro	150 Euro
Ausgaben für Rundfunkgebühren	18 Euro	18 Euro
Ausgaben für Wohnnebenkosten	200 Euro	150 Euro
Lebenshaltungskosten	1.800 Euro	1.600 Euro
Reserveeinplanung	300 Euro	200 Euro
Gesamtausgaben pro Monat	2.688 Euro	2.268 Euro

Verfügbares Einkommen pro Monat Fall b)        =                             3.168 Euro – 2.268 Euro = 900 Euro

Verfügbares Einkommen pro Monat Fall a)        =                             4.368 Euro – 2.688 Euro = 1.680 Euro

 

Im Endeffekt stehen also 1.680 Euro bzw. 900 Euro für die Immobilienfinanzierung monatlich zur Verfügung. Aus diesen Mitteln lässt sich nun genau errechnen, wie hoch der Kredit ausfallen darf. Dafür gibt es eine einfache Formel:

(verfügbares monatliches Einkommen * 12 Monate * 100)/(Zinssatz in Prozent + Tilgung in Prozent) = maximaler Kreditbetrag

 

Gehen wir von einem Zinssatz von 3,0 Prozent aus und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent aus, ergibt sich folgende Rechnung:

Fall a) 1.680 Euro * 12 Monate * 100/3,0 Prozent + 2,0 Prozent = 403.200 Euro

Fall b) 900 Euro * 12 Monate * 100/3,0 Prozent + 2,0 Prozent = 216.000 Euro

 

Im Beispielfall sollte die Baufinanzierung 403.200 Euro bzw. 216.000 nicht übersteigen. Gehen wir von einem Eigenkapital von 50.000 Euro aus, das bereits angespart wurde, darf das Haus 453.200 Euro bzw. 266.000 Euro kosten. Allerdings sollten die üblichen Baunebenkosten von rund zehn Prozent noch abgezogen werden. Im Beispiel sind das 45.320 Euro bzw. 26.600 Euro, so dass das Haus nicht mehr als 407.880 Euro bzw. 239.400 Euro kosten sollte, um eine solide Finanzierung zu erhalten.