Nebenkosten beim Hauskauf – Grunderwerbsteuer unbedingt in die Baufinanzierung einkalkulieren
Wenn Sie planen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, kommen zusätzlich zu den eigentlichen Grundstücks- und Baukosten noch allerhand Nebenkosten auf Sie zu – wie zum Beispiel Maklerkosten, das Honorar für den Notar, die Gebühren für den Grundbucheintrag oder die Erschließungskosten. Diese sollten Sie vorab in Ihre Baufinanzierung einkalkulieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Grunderwerbsteuer. Sie richtet sich in erster Linie nach dem Kaufpreis, hängt aber auch vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ab, in dem Sie wohnen. Im folgenden Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern ist, wie sie berechnet wird und wie Sie Geld sparen können.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fällt in aller Regel die sogenannte Grunderwerbsteuer an. Sie gehört zu den wichtigsten und größten Baunebenkosten beim Hausbau und Hauskauf. Berechnet wird sie anhand des Kaufpreises, auf den Sie je nach Bundesland noch einmal 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Je höher der Kaufpreis ist, desto höher fallen diese Nebenkosten also aus. Gerade bei teuren Immobilien oder Bauvorhaben fällt die Grunderwerbsteuer erheblich ins Gewicht, weshalb sie frühzeitig im Finanzierungsplan berücksichtigt werden muss.
Wann muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden?
Sobald es einem Immobilienverkäufer gelungen ist, einen Käufer für eine Immobilie zu finden, ist es im nächsten Schritt erforderlich, den Verkauf notariell zu beurkunden. Wichtig ist, dass im Kaufvertrag eindeutig festgelegt wird, ob die Grunderwerbsteuer vom Käufer oder Verkäufer beglichen wird. Laut Gesetz (§13 Nr. 2 GrEStG) sind der Erwerber der Immobilie und der bisherige Eigentümer gemeinsam Steuerschuldner. Häufig wird der Vertrag jedoch so formuliert, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein übernehmen muss. Sobald die Beurkundung abgeschlossen ist, sendet der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Es schickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei. Einen Monat nach Bekanntgabe dieses Steuerbescheids müssen Sie die Steuer begleichen. Gegebenenfalls hat das Finanzamt aber die Möglichkeit, die Zahlungsfrist zu verlängern. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben, wird vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Jeder Immobilien- und Grundstückverkauf muss in Deutschland mithilfe eines Notars abgewickelt werden, da dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Im Kaufvertrag wird vom Notar festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer übernehmen muss. Dies kann sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sein. In aller Regel wird jedoch der Käufer als die zu belastende Partei genannt. Sofern der Käufer die Steuer nicht zahlt, hat das Finanzamt die Möglichkeit, den Verkäufer zu der Zahlung zu verpflichten, weil er ebenfalls grunderwerbsteuerpflichtig ist. In der Praxis kommt es aber nur selten zu einer solchen Aufforderung, weil die Käufer die Zahlung meist akzeptieren und sie zeitnah begleichen. Das ist auch in Ihrem Interesse: Nur, wenn Sie die Grunderwerbsteuer rechtzeitig zahlen, können Sie auch der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie werden.
Wie läuft die Zahlung im Detail ab?
Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, übernimmt der Notar alle weiteren notwendigen Formalitäten. Dazu gehört auch die Abwicklung der Grunderwerbsteuer. Die Zahlung dieser Steuer läuft daher in den folgenden vier Schritten ab.
1. Schritt: Das Finanzamt wird vom Notar informiert
Wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist, wird die Grunderwerbsteuer unverzüglich fällig – und eben nicht erst, sobald die Kaufkosten auf dem Konto des Verkäufers eingegangen sind. Deshalb informiert der Notar sofort nach der Vertragsunterzeichnung das Finanzamt über den abgewickelten Verkauf. Daraufhin erstellt dieses den Steuerbescheid und schickt ihn gemeinsam mit der Zahlungsaufforderung an den Käufer.
2. Schritt: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer
Gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz haben Sie als Käufer nun vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu überweisen.
3. Schritt: Das Finanzamt erstellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung
Sobald das Geld beim Finanzamt verbucht wurde, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist sehr wichtig, denn ohne dieses Dokument können Sie nicht zum Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks werden. Demzufolge teilt das Finanzamt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung mit, dass es aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken gibt, weil der Käufer allen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Er darf aus der Sicht des Finanzamts nun zum Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks werden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt an den Notar geschickt.
4. Schritt: Der Notar übergibt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ans Grundbuchamt
Der Notar wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nun dem Grundbuchamt vorlegen, damit der Käufer als rechtmäßiger, neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Für diese Eintragung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung zwingend erforderlich. Das bedeutet also: Solange Sie die Grunderwerbsteuer nicht beglichen haben, gehören Grundstück und Immobilie weiterhin dem Verkäufer – mit sämtlichen Pflichten und Rechten, die damit einhergehen. Für den Abschluss des Immobilienkaufs ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer also unverzichtbar.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Grunderwerbsteuer hängt prinzipiell von zwei Faktoren ab: Zum einen spielt der aktuelle Steuersatz für den Grunderwerb eine wichtige Rolle, der von Bundesland zu Bundesland verschieden ist. Zum anderen wird der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag als Berechnungsgrundlage herangezogen. Folgende Formel wird zur Berechnung verwendet:
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * derzeitiger Steuersatz für Grunderwerb im jeweiligen Bundesland
Sofern Sie also beispielsweise in Schleswig-Holstein eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro laut Kaufvertrag erwerben möchten, wird auf diesen Kaufpreis eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent erhoben. Das Finanzamt würde in diesem Fall demnach Kosten in Höhe von 16.250 Euro von Ihnen verlangen, was ein nicht unerheblicher Kostenpunkt ist. Umso wichtiger ist es, die Grunderwerbsteuer bei der Baufinanzierung von Anfang an zu berücksichtigen. Im Internet finden Sie diverse Grunderwerbsteuer-Rechner, mit denen Sie vorab ermitteln können, wie hoch die Grunderwerbsteuer für Ihren Haus- oder Grundstückskauf ausfallen wird.
Wie teuer ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?
Seit dem 1. September 2006 haben die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. Viele Länder nutzten diese Neuregelung, um die Grunderwerbsteuer zu erhöhen. Dies geschah in den letzten Jahren fast flächendeckend. Für die Erhöhung wird die Konsolidierung der Landesfinanzen als Ursache angegeben. Viele Bundesländer haben mit einer schlechten Haushaltslage zu kämpfen und möchten mithilfe der Grunderwerbsteuer mehr Geld in ihre Kassen spülen. Erst im Jahr 2014 wurde die Grunderwerbsteuer daher in vielen Bundesländern wie Berlin, Hessen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bremen erhöht. Auch in Nordrhein-Westfalen und im Saarland wurde die Grunderwerbsteuer in den vergangenen vier Jahren auf den derzeit höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent angehoben. Gemeinsam mit Brandenburg und Schleswig-Holstein sind diese Bundesländer daher die aktuellen Spitzenreiter in puncto Grunderwerbsteuer, während in Thüringen die Grunderwerbsteuer 2024 auf 5,0 Prozent gesenkt wurde. In der folgenden Tabelle können Sie genau sehen, wie hoch der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern ist. Außerdem veranschaulichen wir Ihnen, wie hoch die Grunderwerbsteuer derzeit bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro für Sie ausfallen würde.
| Bundesland | Steuersatz für Grunderwerb | Grunderwerbsteuer bei Kaufpreis von 300.000 Euro |
| Baden-Württemberg | 5,0 Prozent | 15.000 € |
| Bayern | 3,5 Prozent | 10.500 € |
| Berlin | 6,0 Prozent | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 Prozent | 19.500 € |
| Bremen | 5,0 Prozent | 15.000 € |
| Hamburg | 5,5 Prozent | 16.500 € |
| Hessen | 6,0 Prozent | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 Prozent | 18.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 Prozent | 15.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent | 19.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 Prozent | 15.000 € |
| Saarland | 6,5 Prozent | 19.500 € |
| Sachsen | 5,5 Prozent | 16.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 Prozent | 15.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 Prozent | 19.500 € |
| Thüringen | 5,0 Prozent | 19.500 € |
Beim Betrachten der Tabelle fällt auf: Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Bundesländern sind teilweise enorm. Immobilienkäufer zahlen in Schleswig-Holstein beispielsweise beinahe doppelt so viel wie etwa in Bayern.
Welche Finanzierungswege gibt es?
Es gibt einige Kaufnebenkosten, die bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf anfallen. Neben der Grunderwerbsteuer gehören dazu beispielsweise auch die Maklergebühren, die Grundbuchgebühren und die Kosten für den Notar. Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Sie müssen rechtzeitig einplanen, dass Sie diese Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen müssen. Sofern Sie Eigenkapital besitzen, können Sie die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen und Ihr restliches Geld in die Baufinanzierung fließen lassen. Wenn Sie ohne Eigenkapital ein Haus kaufen oder bauen möchten, so müssen Sie neben dem gesamten Kaufpreis der Immobilie auch die Nebenkosten durch einen Kredit finanzieren. Es ist üblich, bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zwei unterschiedliche Kredite aufzunehmen:
- Baukredit für die Finanzierung der Immobilie
- Normaler Ratenkredit für die Finanzierung der Nebenkosten
Bevor Sie eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital finanzieren, sollten Sie unbedingt die Frage beantworten, wie viel Kredit Sie sich leisten können. Welches Budget zum Abzahlen der Kreditraten steht Ihnen noch zur Verfügung, wenn alle monatlichen Fixkosten abgezogen wurden? Unter finanzcheck.de erhalten Sie weitere Informationen darüber, wie Sie eine Haushaltsrechnung erstellen, um diese Frage korrekt zu beantworten und welche Punkte dabei beachtet werden sollten.
In welchen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Gänzlich vermieden werden kann die Grunderwerbsteuer nur in wenigen Ausnahmefällen. So fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Grundstückserwerb im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung abgewickelt wird. Dennoch können derartige Vorgänge ebenfalls eine Besteuerung nach sich ziehen, die sich nach den Bestimmungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetztes richtet. Steuerbefreit ist zudem der Kauf eines Grundstücks mit einem Kaufpreis von weniger als 2.500 Euro. Zu guter Letzt ist es grunderwerbsteuerfrei, ein Grundstück oder eine Immobilie an Verwandte ersten Grades zu verkaufen. Wenn an Ehepartner, Kinder oder Lebenspartner verkauft wird, muss also keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Immobiliengeschäfte unter Geschwistern sind jedoch steuerpflichtig.
Welche Möglichkeiten zum Sparen gibt es?
Auch wenn sich die Zahlung der Grunderwerbsteuer in aller Regel nicht ganz vermeiden lässt, gibt es in diesem Zusammenhang durchaus Sparmöglichkeiten. Grundsätzlich fällt die Steuer in Sachsen und Bayern mit 3,5 Prozent am günstigsten aus, sodass Sie natürlich viel sparen können, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück in einem dieser Bundesländer kaufen. In der Praxis können aber freilich nicht alle Immobilienkäufer nach Sachsen oder Bayern umsiedeln. Alternativ gibt es noch folgende Möglichkeiten, um in puncto Grunderwerbsteuer bares Geld zu sparen:
- Finden Sie eine Immobilie in günstiger Lage. Das bietet sich gerade für Personen an, die grenznah wohnen. Beschränken Sie Ihre Immobiliensuche dann nicht auf Ihr eigenes Bundesland. Sie können auch auf der anderen Rhein- oder Donauseite gut leben und dabei viel Grunderwerbsteuer sparen.
- Bauen Sie selbst! Die Steuerbelastung ist für diejenigen, die ein Grundstück kaufen und anschließend ein Haus darauf bauen, deutlich geringer als für Immobilienkäufer. Wenn Sie ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus errichten, zahlen Sie nur auf den Grundstückskaufpreis die Grunderwerbsteuer. Sofern Sie ein fertiges Haus erwerben, wird die Grunderwerbsteuer hingegen auf den Grundstücks- und den Immobilienpreis erhoben.
- Rechnen Sie die Küche und die Sauna heraus. Der Grunderwerbsteuer unterliegt nämlich nur, was untrennbar mit dem Objekt verbunden ist. Bewegliche Teile wie Sauna, Markisen oder die Küche sollten im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgeführt oder in einem eigenen Vertrag behandelt werden. So sparen Sie bares Geld.
- Für Rücklagen wird keine Grunderwerbsteuer berechnet. Insbesondere die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnanlagen fällt nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Achten Sie darauf, dass der Kaufvertrag die folgende Formulierung enthält: „Im Kaufpreis ist eine Instandhaltungsrücklage von X Euro enthalten.“ So können Sie ebenfalls die Grunderwerbsteuer reduzieren.
Dennoch sollten Sie darauf achten, nicht zu viele Extras aus dem Kaufpreis heraus zu rechnen. Wird mehr als 15 Prozent des Kaufpreises abgezogen, könnte das Finanzamt skeptisch werden. Denken Sie auch daran, dass die Immobilie bei der Finanzierung als Sicherheit bei der Kreditvergabe betrachtet wird. Wenn Sie den Kaufpreis um die Extras reduzieren, müssen Sie diese meist separat finanzieren, denn die Banken setzen den Beleihungswert in der Regel nicht über, sondern unter dem Kaufpreis an.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer – wo liegen die Unterschiede?
Viele Immobilienkäufer kennen den genauen Unterschied zwischen der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer nicht. Kein Wunder, denn die Begriffe klingen sehr ähnlich und spielen für Immobilieneigentümer auch beide eine wichtige Rolle. Trotzdem sind die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer zwei völlig verschiedene Steuerarten, die unterschiedliche Zwecke besteuern: Die Grunderwerbsteuer wird bei Grunderwerb fällig, während die Grundsteuer bei Grundbesitz erhoben wird. Demzufolge unterscheiden sich beide Steuerarten auch durch die Fälligkeit der Steuer.
Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur einmalig beim Kauf einer Immobilie. Erhoben wird sie von dem Bundesland, in dem die Immobilie gekauft wird. Zudem ist sie vom Kaufpreis abhängig. Anders verhält es sich mit der Grundsteuer, die jährlich fällig ist und von der Gemeinde erhoben wird. Sie hängt vor allem vom Einheitswert ab, der wiederum vom Finanzamt bestimmt wird. Des Weiteren richtet sich die Grundsteuer nach dem Hebesatz der Gemeinde und dem Steuermessbetrag.
