Haus Aufbauen

5 Tipps für eine günstige Baufinanzierung

von Marc Hammermeister

Haus Aufbauen

5 Tipps für eine günstige Baufinanzierung

von Marc Hammermeister

Eine Baufinanzierung ist kein Anliegen, welches mal eben so zwischen Geschirrspüler und Kaffeekränzchen geplant wird. Meist geht es um sechsstellige Summen, bei den steigenden Immobilien- und Baupreisen handelt es sich nicht selten um einen mittleren sechsstelligen Betrag, der nach oben offen ist. Die Baufinanzierung ist also ein großes finanzielles Vorhaben, welches gut geplant werden muss – und bei dem es Sparpotenzial gibt. Auf was Interessenten achten sollten und welche Tipps auf dem Weg zur günstigen Finanzierung helfen, zeigt dieser Artikel.

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Abbildung 1: Wer den Bau oder den Kauf der neuen Immobilie günstig gestalten möchte, sollte bei der Baufinanzierung einige grundlegende Dinge im Kopf behalten. Bildquelle: @ Brett Jordan / Unsplash.com

1. Angebote vergleichen

Die Finanzierungswelt hat sich verändert. Waren angehende Hausbesitzer früher überwiegend an die Hausbank oder eine Bausparkasse gebunden, ist es heute möglich, Finanzierungen grundsätzlich zu vergleichen. Der Vergleich der Baufinanzierungen dient gleich mehreren Gründen:

  • Überblick verschaffen – welche Anbieter für Baufinanzierungen gibt es überhaupt? Vergleichsportale erleichtern die Suche nach Anbietern. Wer also für den Hausbau eine Baufinanzierung beantragen möchte, kann so den markt sondieren.
  • Konditionen überblicken – welche Konditionen sind gängig und welche sprengen den Rahmen? Ein solcher Vergleich hilft auch bei einer Verhandlung, wenn sich doch an die Hausbank gewandt werden kann. Können angehende Hausbesitzer mit Zahlen argumentieren, ist es mitunter möglich, den Kredit zu vergünstigen.

Der Vergleich der Baufinanzierung sollte also immer erfolgen, ganz unabhängig davon, ob später nicht doch die Bausparkasse oder Hausbank ausgewählt wird.

2. Eigenkapital bereitstellen

Eine gute Eigenkapitalquote erleichtert die Baufinanzierung und senkt die Kosten. Aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht wird gesagt, dass die Eigenkapitalquote nicht unter 30 Prozent der Finanzierungssumme liegen sollte. In der Praxis wurde früher von ungefähr 20 Prozent gesprochen, wobei jetzt wegen des hohen Preisniveaus auch 10-15% als gut finanzierbar gelten. Ein Überblick:

  • Geringes Eigenkapital – es gibt durchaus Baufinanzierungen, die mit kaum oder gar keinem Eigenkapital vergeben werden. Von dieser Variante kann jedoch nur abgeraten werden.
  • Hohes Risiko – je niedriger das Eigenkapital, desto höher ist das Risiko, den Kredit nicht bedienen zu können. Schließlich erhöhen sich die Kreditraten, aber auch die Laufzeit des Kredits wird verlängert.
  • Höhere Kosten – für die Banken bedeutet geringes Eigenkapital ein höheres Risiko. Dieses wiederum wird wahlweise in einer generellen Ablehnung oder aber in erhöhten Zinsen aufgehen.
  • Höhere Anschlusskosten – fällt die Zinsbindung, wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital durch die Höhe der Geldsumme teuer. Die Tilgung ist kaum vorangeschritten, dafür können nun die Zinsen zu den zu dem Zeitpunkt geltenden Marktwerten berechnet werden. Es gibt viele Baufinanzexperten, die längst davor warnen, dass in den kommenden Jahren Baufinanzierungen platzen. Der Grund: Die Hausbauer haben die 100-Prozent-Finanzierung zu den Niedrigzinskonditionen plus Risikozulage gewagt. Endet mit Zinsbindung auch die Niedrigzinspolitik, wird der Kredit unerschwinglich.

Wenigstens sämtliche Baunebenkosten sollten vom Eigenkapital abgedeckt sein. Es ist übrigens nicht so, dass zum Eigenkapital rein das Ersparte zählt. Wer einen Teil angespart hat und einen Teil von den Eltern erhält, der kann auch so die Quote erfüllen. Für die Baufinanzierung ist nur wichtig, dass Eigenkapital in einer angemessenen Höhe vorhanden ist.

3. Tilgung richtig wählen

Mit jedem Vertrag über die Baufinanzierung geht auch die Tilgungsrate einher. Sie wird mit vereinbart und ist in der Kreditrate verankert. Aber wie setzt sich diese zusammen?

  • Zinsen – sie sind ein Teil der Rate. Mit der Zeit sinken die Zinskosten, da die Zinsen immer nur auf die Restschuld erhoben werden.
  • Tilgung – der Rest der Rate wird der Tilgung zugesprochen. Anfangs ist sie gering, sinken die Zinskosten, steigt der Tilgungsanteil der gleichbleibenden Kreditrate.

Oft wird zu Beginn ein sehr geringer Tilgungssatz gewählt. Er erleichtert es, die Kreditraten zu bezahlen, birgt aber Tücken und Gefahren. Denn läuft die Zinsbindung oder der Vertrag aus, so ist von der eigentlichen Kreditsumme nur ein Bruchteil getilgt worden. Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen zu günstigen Anbietern laufen somit über einen Großteil der einst aufgenommen Summe. Daher empfiehlt es sich, anfangs schon auf einen höheren Tilgungssatz zu achten. Eine Quote von 2-4 Prozent sind je nach persönlicher Finanzkraft ideal.

4. Zinsbindung richtig wählen

Baufinanzierungen gehen mit einer Zinsbindung einher. Während dieser Zeit können die Zinsen nicht verändert werden – die Bank kann also nicht aufgrund äußerer Umstände oder geänderter Zinspolitik plötzlich höhere Zinsen ansetzen. Der Kreditnehmer bindet sich jedoch auch für diese Zeit an die Bank und kann nicht wechseln. Hier gilt:

  • Zehn Jahre – nach zehn Jahren können zinsgebundene Kredite gekündigt und umgeschuldet werden. Dies ist im BGB geregelt.
  • Zinsbindung – sind die Zinsen praktisch im Keller, sollten sich Kreditnehmer auf lange Sicht an die Bank binden. Niemand weiß, wie hoch das Zinsniveau in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren ist. Wer den Kredit möglichst lange zu günstigen Konditionen zurückzahlt, der spart bei der Anschlussfinanzierung. Sind die Zinsen hingegen hoch, ist eine kurze Laufzeit sinnvoll.

5. Staatliche Förderung nutzen

Für die eigene Baufinanzierung gibt es staatliche Förderungen. Gerade die Kreditbank für Wiederaufbau, kurz KfW, steht hierbei im Mittelpunkt. Angehende Hausbesitzer erhalten günstige Förderdarlehen und Förderbeträge, die das Bauprojekt vereinfachen. Diese Mittel können immer mit der Baufinanzierung kombiniert werden. Für die Beantragung der Förderungen muss die Hausbank mit ins Boot geholt werden. Die Kredite werden stets über die Bank beantragt.

Baldige Eigentümer sollten sich gezielt mit den Förderprodukten der KfW auseinandersetzen. Es gibt verschiedene Optionen, die teilweise oder vollständig miteinander kombiniert werden können. Der KfW-Kredit 124 bietet beispielsweise einen Förderkredit über bis zu 100.000 Euro für selbst genutzten Wohnraum. Wird auf die Bundesförderung gesetzt, so kann der Kredit erhöht werden, zudem gibt es einen deftigen Tilgungszuschuss. Fördermittel für erneuerbare Energien sind ebenso kombinierbar mit den Krediten wie das Baukindergeld, welches ebenfalls über die KfW beantragt wird.

Baufi Kalkulieren

Abbildung 2: Genaues Rechnen ist bei der Baufinanzierung gefragt – lange Laufzeiten sorgen dafür, dass sich schon kleinste Zinsunterschiede deutlich auswirken. Bildquelle: @ Towfiqu Barbhuiya / Unsplash.com

Fazit – gut informiert zur günstigen Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung muss gut durchdacht sein und immer informiert erfolgen. Kreditvergleiche helfen dabei, gute Angebote zu finden und einen soliden Überblick zu erhalten. Wer nun noch die Eigenkapitalquote beachtet, auf die Tilgung schaut und sich klug an eine Finanzierung bindet, der spart am Ende Geld und minimiert das Risiko. Auch die Fördermittel der KfW dürfen keinesfalls außer Acht gelassen werden.

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