Annuitätendarlehen

Der Traum vom Eigenheim steckt wohl in jedem Menschen. Viele scheuen sich aber vor der jahrelangen finanziellen Belastung, da kaum jemand genügend Bargeld zur Verfügung hat, um sein Traumhaus bar zu bezahlen. Eine Finanzierung wird nötig und hier haben Bauherren verschiedene Finanzierungsmodelle zur Auswahl. Die beliebteste Form der Baufinanzierung ist dabei das Hypothekendarlehen.

In der Regel lassen sich 80 Prozent der Baukosten damit finanzieren, die restlichen 20 Prozent sollten als Eigenkapital aufgebracht werden. Zwar finden sich am Markt auch 100-Prozent-Finanzierungen, sie sind allerdings finanziell kaum zu stemmen.

Das Hypothekendarlehen wird dabei in aller Regel als Annuitätendarlehen genutzt, welches viele Vorteile bietet:

1. Die monatlich zu zahlenden Raten bleiben während der gesamten Laufzeit gleich hoch.
2. Es wird häufig eine Zinsbindung vereinbart, die vor bösen Überraschungen durch Zinsveränderungen am Markt schützt.
3. Die Absicherung erfolgt über die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch.
4. Die Laufzeiten werden meist zwischen zehn und 30 Jahren vereinbart und können so dem individuellen Bedarf angepasst werden.

Annuitätendarlehen – die monatliche Belastung bleibt stets gleich

Der besondere Vorteil bei Annuitätendarlehen besteht darin, dass die monatlichen Raten gleich bleiben. Wer also ein Darlehen aufnimmt und zu Beginn eine Monatsrate von 500 Euro vereinbart, zahlt diese bis zum Ende der Laufzeit. Erhöhungen der Raten sind nicht zu erwarten, so dass Bauherren eine große Planungssicherheit erhalten.

Die monatliche Rate oder auch Annuität setzt sich dabei aus zwei Bestandteilen zusammen:

1. Zinsen
2. Tilgung

Zunächst sind die Zinsen sehr hoch, nur ein geringer Anteil der monatlichen Rate wird für die Tilgung verwendet. Da aber monatlich ein Teil der Darlehensschuld getilgt wird, sinken auch die darauf zu entrichtenden Zinsen. So sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil der Raten, während der Tilgungsanteil steigt.

In der Vergangenheit wurde häufig eine anfängliche Tilgung von einem Prozent für das Annuitätendarlehen vereinbart. Wenn aber die Zinsen extrem niedrig ausfallen, dann lohnt es sich, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Hier können sich Bauherren verschiedene Varianten durchrechnen lassen. Je höher der anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller wird das Annuitätendarlehen abgezahlt. Und je schneller die Abzahlung erfolgt, desto weniger Zinsen müssen dafür gezahlt werden.

Trotzdem gelingt es in der Regel nicht, solch hohe Darlehenssummen, wie sie für den Hausbau nötig sind, binnen der vereinbarten Laufzeit komplett abzuzahlen. Es bleibt fast immer eine Restschuld bestehen, die mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss. Hier kommt es entscheidend auf den dann am Markt vorherrschenden Zinssatz an.

Die Ratenzahlung kann bei Annuitätendarlehen, wie bereits erwähnt, monatlich erfolgen. Aber auch andere Zahlungsintervalle, wie quartalsweise Raten oder ähnliches, sind denkbar.

Annuitätendarlehen – Zinsbindung vereinbaren

Die meisten Kreditinstitute werben mit attraktiven Zinssätzen. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Bauherren sich diese günstigen Zinsen langfristig sichern. Das klappt mit einer Zinsbindung. Diese kann über zehn, 15 oder mehr Jahre erfolgen, je nach Anbieter des Darlehens.

Nach Ablauf von zehn Jahren können die Bauherren das Annuitätendarlehen vorzeitig kündigen, wenn der Zinssatz weiter gefallen und eine günstigere Finanzierung möglich ist. In diesem Fall wird keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Die Bank dagegen kann vor Ablauf der Zinsbindung keine Kündigung des Darlehens vornehmen, sofern die Raten stets pünktlich gezahlt wurden.

Bei der Tilgung, die vereinbart wird, haben Bauherren oft die freie Wahl. Allerdings schreiben die meisten Banken eine anfängliche Mindesttilgung von einem Prozent vor. Generell sollten Bauherren für die Baufinanzierung zudem eine lange Laufzeit wählen, um sich langfristig Planungssicherheit bezüglich der Raten zu verschaffen.

Annuitätendarlehen vs. Bauspar-Kombi-Modell

Neben dem reinen Annuitätendarlehen gibt es auch ein Bauspar-Kombi-Modell für die Baufinanzierung. Dieses hat jedoch einige Nachteile. Während der Bauherr beim Annuitätendarlehen sofort mit der Tilgung startet, zahlt er beim Bauspar-Kombi-Modell zunächst nur die Zinsen. Die monatliche Belastung ist oft gleich hoch. Beim Annuitätendarlehen wird jedoch der Darlehensbetrag getilgt, so dass die am Ende der Laufzeit verbliebene Restschuld geringer ausfällt.

Beim Bauspar-Kombi-Modell setzt sich die Rate aus den Zinsen für das Darlehen und dem Betrag zur Ansparung des Kapitals zusammen. Es findet keine Tilgung statt, die Zinsen werden also nicht durch eine verringerte Restschuld gesenkt. Trotz gleicher Rate bleibt am Ende der Laufzeit dann eine höhere Restschuld bestehen.

Annuitätendarlehen bedingt meist Anschlussfinanzierung

Trotzdem man beim Annuitätendarlehen während der Laufzeit einen Großteil der Schulden abträgt, gelingt es in der Regel nicht, die Summe komplett abzutragen. Es bleibt also eine Restschuld bestehen, die ebenfalls kaum auf einen Schlag bezahlt werden kann. Daher ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich, um diese Restschuld zum Beispiel über weitere zehn Jahre abzuzahlen.

Entscheidend für die Ratenhöhe der Anschlussfinanzierung sind folgende Faktoren:

• Aktueller Zinssatz am Markt.
• Vereinbarte Zinsbindung.
• Vereinbarte Laufzeit.
• Tilgungssatz

Auch hier gilt, dass die Tilgung so hoch wie möglich gewählt werden sollte. Bleiben Bauherren beim bisher vereinbarten Tilgungssatz kann sich bei gleichbleibendem Zinssatz die Monatsrate verringern. Wer jedoch in den Jahren zuvor problemlos eine Rate von 500 Euro stemmen konnte, sollte bei der Anschlussfinanzierung nicht nur auf 400 Euro hohe Raten setzen. Dadurch verlängern sich unweigerlich die Laufzeit und damit auch die Höhe der zu entrichtenden Zinsen.

Annuitätendarlehen kann versteckte Kosten mit sich bringen

Wer sich beim Hausbau für das Annuitätendarlehen entscheidet, tut gut daran, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Die meisten Bauherren achten dabei auf den Effektivzins, wie immer wieder empfohlen wird. Er soll es möglich machen, auch unterschiedlichste Angebote miteinander vergleichbar zu machen. Jedoch sind im Effektivzins, der nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird, nicht alle Kosten, die durch das Annuitätendarlehen entstehen, enthalten. So gibt es verschiedene Nebenkosten, die zusätzlich anfallen. Typische Beispiele dafür sind:

Bereitstellungszinsen

In der Regel wird das Annuitätendarlehen zwar frühzeitig aufgenommen, aber erst nach Abruf ausgezahlt, um die angefallenen Rechnungen bezahlen zu können. Von der Zusage des Darlehens bis zur Auszahlung können viele Monate vergehen. Viele Banken berechnen dafür Bereitstellungszinsen, je nach Kreditinstitut schon ab dem ersten Monat oder erst nach Ablauf einer Frist von sechs Monaten. Hier sollten Bauherren genau hinschauen.

Teilauszahlungsaufschläge

Häufig werden Annuitätendarlehen nicht in einer Summe ausgezahlt. Bauherren erhalten Zwischenrechnungen je nach Baufortschritt. Diese werden dann aus dem Darlehen heraus bezahlt, so dass immer nur ein Teil der Darlehenssumme abgerufen wird. Manche Kreditinstitute verlangen für die Teilauszahlungen zusätzliche Gebühren.

Kosten der Wertermittlung

Mitunter berechnen Banken ihren Kunden auch die Kosten für die Wertermittlung einer Immobilie. Diese Wertermittlung ist notwendig, um den maximal möglichen Darlehensbetrag festzulegen.

Durch diese Zusatzkosten kann der Effektivzins deutlich ansteigen. Wenn etwa die Nebenkosten für das Annuitätendarlehen nur ein Prozent der Darlehenssumme ausmachen, erhöht sich der angegebene Effektivzins bereits um 0,15 Prozentpunkte. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro wären das bei einem Effektivzins von 4,00 Prozent also 21.911,47 statt 21.086,74 Euro. Fast 900 Euro mehr Zinsen sind sicher kein Pappenstiel, zumal diese durch einen umfassenden Vergleich deutlich gesenkt werden könnten.

Was passiert beim Annuitätendarlehen, wenn die Raten nicht mehr gezahlt werden können?

Obwohl das Annuitätendarlehen für Bauherren eine hohe Planungssicherheit verspricht, da die Monatsraten über die gesamte Laufzeit gleich hoch bleiben, kann es durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit dazu kommen, dass die Raten nicht mehr gezahlt werden können. In diesem Fall müssen Bauherren möglichst zeitnah das Gespräch mit dem Kreditinstitut suchen, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Denkbar sind Stundungsvereinbarungen, so dass die Raten für eine Übergangszeit ausgesetzt werden. Auch eine Wandlung des Vertrages, der mit niedrigeren Monatsraten einhergeht, ist möglich. Allerdings werden dann meist auch die Konditionen angepasst und fallen für die Bauherren schlechter aus.

Wenn keine Lösung gefunden werden kann, dann wird die Bank früher oder später die Zwangsversteigerung vornehmen. Der große Nachteil dabei ist, dass die Immobilie oft deutlich unter Wert verkauft wird. Häufig reichen die Erlöse nicht einmal aus, um das restliche Annuitätendarlehen abzuzahlen. Dann haben die Bauherren ihr Haus verloren und sitzen trotzdem noch auf einem großen Berg Schulden. Dies ist also die schlechteste Variante, die es gibt.

Ist absehbar, dass die Raten dauerhaft nicht mehr getragen werden können, sollten Bauherren frühzeitig selbst versuchen, das Haus zu verkaufen. Dann stehen die Chancen wesentlich besser, noch etwas mehr Geld für die Immobilie zu bekommen. So können zumindest die Restschulden oft noch beglichen werden, wenngleich das Haus genauso weg ist wie bei der Zwangsversteigerung.

Kann ich mir ein Annuitätendarlehen leisten?

Bevor angehende Bauherren ein Annuitätendarlehen aufnehmen, sollten sie genau durchrechnen, ob sie es sich leisten können. Dafür setzt man alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben ins Verhältnis zueinander. Bleibt nach Abzug aller Ausgaben von den Einnahmen noch Geld übrig, kann dieses für das Darlehen verwendet werden. Eventuelle Mietzahlungen können ebenfalls für das Darlehen verwendet werden, allerdings nur bis zur Höhe der Kaltmiete.

Denn die Kosten für Warmwasser, Heizung, Strom und Co. müssen auch im eigenen Haus gezahlt werden. Hier sollte man sich einen zusätzlichen Puffer einbauen, da Heizkosten für ein 150 Quadratmeter Haus in der Regel höher ausfallen, als für eine 50 Quadratmeter große Wohnung. Hinzu kommt, dass man einen Puffer für außergewöhnliche Ausgaben einplanen sollte, etwa den Ersatz des defekten Kühlschranks, der Waschmaschine oder des Autos. Auch die Ausgaben für den Jahresurlaub sollte man einplanen, denn auch wenn man anfänglich bereit ist, auf jeden Luxus zu verzichten, um ein Haus sein eigen zu nennen, bleibt das erfahrungsgemäß nicht auf Dauer so.

Zudem ist es fast schon üblich, dass es zu zeitlichen Verzögerungen beim Hausbau, ungeplanten Mehrkosten und Co. kommt. Ist die Finanzierung dann zu knapp kalkuliert, kann sie schnell scheitern.