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Für wen lohnt sich ein Grundstücksmakler?

von Marc Hammermeister

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Für wen lohnt sich ein Grundstücksmakler?

von Marc Hammermeister

In der heutigen Zeit ist es eine Herausforderung, ein Grundstück für den Hausbau zu finden. Das gilt gerade in den beliebten Regionen der Metropolen und Ballungsräume. Wenn Sie hier ein Haus bauen möchten, kann es eine gute Entscheidung sein, einen Grundstücksmakler zu beauftragen. Doch auch, wer bereits ein Grundstück besitzt und dieses verkaufen möchte, ist mit einem Makler gut beraten, der sich auf die Vermittlung von Grundstücken spezialisiert hat. In beiden Fällen gilt: Ein Grundstücksmakler kennt den Markt am besten und erspart somit viel Arbeit bei der Suche eines Grundstücks oder eines passenden Käufers. Er hilft, den Marktwert realistisch einzuschätzen und somit einen guten Preis auszuhandeln. Erfahren Sie hier, wie ein Grundstücksmakler beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks helfen kann, welche Provision dafür anfällt und wie Sie einen guten Makler für Ihr Vorhaben finden.

Die Grundstückssuche ist heutzutage oft problematisch

Wer sich dafür entscheidet, ein Haus zu bauen, trifft damit eine der wichtigsten Entscheidungen in seinem Leben. Schließlich wird man nach der Fertigstellung des Eigenheims im besten Fall für den Rest des Lebens darin wohnen. Deshalb ist es wichtig, bei der Grundstückssuche darauf zu achten, das rundum perfekte Grundstück zum Bauen zu finden. Die Grundstückssuche erfordert dabei viel Zeit und Mühen. Das gilt gerade in Ballungsräumen, denn hier sind gute Grundstücke rar und dementsprechend schnell wieder vom Markt verschwunden. Wenn Sie ein Grundstück in die nähere Auswahl gezogen haben, sollten Sie dennoch nichts überstürzen. Es ist auf jeden Fall mehr als ein Besichtigungstermin notwendig, um sich ein umfassendes Bild darüber zu machen und alle erforderlichen Informationen zu dem Grundstück auszukundschaften.

Es gibt viel, was Bauherren vor dem Grundstückskauf prüfen sollten. In erster Linie kommt es natürlich auf eine gute Lage an. Darüber hinaus spielen aber noch viele weitere Kriterien eine wichtige Rolle, weshalb Sie vor dem Kauf unbedingt folgende Fragen beantworten sollten:

  • Wie verhält es sich mit den Abstandsflächen, die eingehalten werden müssen? Ist das Grundstück dann immer noch groß genug ist?
  • Ist das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet?
  • Ist es bereits erschlossen oder werden für die Erschließung noch weitere Kosten entstehen – und falls ja, in welcher Höhe?
  • Auf welche Art und Weise darf es bebaut werden? Was schreibt der Bebauungsplan zur Bauweise vor?
  • Gibt es andere Personen, die Rechte an dem Grundstück haben – beispielsweise ein Leitungs- oder Wegerecht?
  • Sind Altlasten wie etwa eine Belastung durch Chemikalien vorhanden?
  • Wie ist der Boden beschaffen? Ist vielleicht der Grundwasserbestand des Grundstücks außergewöhnlich hoch?
  • Sind in der Nähe des Grundstücks kostenpflichtige Baumaßnahmen geplant – wie etwa eine Straßenerneuerung?

Oftmals lohnt es sich, bei der Suche nach einem Grundstück erfahrene Experten um Rat zu bitten. Spezialisten wie Bodengutachter, Fachanwälte für Immobilienrecht oder Grundstücksmakler kosten zwar Geld, lohnen sich aber oftmals. Sie helfen nämlich dabei, vor einem noch teureren Fehlkauf zu bewahren.

Was ist ein Grundstücksmakler und welche Aufgaben hat er?

Viele Grundstückssuchende oder auch Grundstückseigentümer wissen nicht, dass es spezielle Grundstücksmakler gibt, die bei der Vermittlung von Baugrund helfen. Wer in einer Großstadt wie Hamburg oder Hannover eine Immobilie verkaufen möchte, holt sich oft ganz selbstverständlich Hilfe von einem erfahrenen Immobilienmakler, weil er beim Immobilienverkauf einfach viele Vorteile bietet:

  • Lange Expertise
  • Regionale Kenntnisse
  • Gute Kontakte
  • Faire Preisermittlung
  • Effizienter und schneller Verkauf

Doch auch beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks ist es häufig sinnvoll, sich von einem spezialisierten Makler helfen zu lassen. Er vermittelt dabei zwischen Verkäufer und Käufer und bietet für beide Seiten viele Pluspunkte:

  • Er setzt Kaufinteressenten darüber in Kenntnis, welche Grundstücke in Frage kommen, denn er verfügt über eine große Kartei mit Baugrundstücken, die aktuell zum Verkauf angeboten werden.
  • Er hilft Grundstücksbesitzern, Anzeigen in den Internet-Immobilienportalen zu schalten und kümmert sich auch um Aufrufe in den Printmedien.
  • Er kümmert sich um die Vermarktung des Grundstücks und richtet sich dabei nach den Interessen des Grundstückseigentümers.

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, wird der Grundstücksmakler sich mit Ihnen zusammensetzen und besprechen, welche Zielgruppe mit dem Baugrund am ehesten angesprochen werden kann. Das ist nämlich stark davon abhängig, wie das Grundstück beschaffen ist. Ist es ausreichend groß, um ein Mehrfamilienhaus darauf zu errichten? Dann spricht man damit am besten Projektentwickler oder Bauträger an. Ist es hingegen ein eher kleineres Grundstück für ein Einfamilienhaus, umfasst die Zielgruppe insbesondere Privatpersonen. Alles in allem gehören zu den wichtigsten Aufgaben eines Grundstücksmaklers die folgenden zwei Punkte:

1. Grundstückswert ermitteln

Eine wichtige Aufgabe eines Grundstücksmaklers besteht darin, den Grundstückswert zu bestimmen. Das kann er viel besser als Grundstücksinteressenten beziehungsweise -besitzer. Denn: Er kennt die aktuelle Marktlage und verfügt über das notwendige Know-how, welches notwendig ist, um das Grundstück realistisch zu bewerten. Auf diese Weise trägt er dazu bei, den bestmöglichen Angebotspreis zu bestimmen. Darüber hinaus ist der Grundstücksmakler in der Lage abzuschätzen, ob eine Bauvoranfrage die Verkaufschancen eines Baugrundstücks noch verbessern könnte.

2. Grundstück vermitteln

Sobald der Grundstückspreis feststeht, wird das Vermarktungskonzept mit dem Eigentümer besprochen und erstellt. Danach kümmert sich der Makler um die komplette Vermarktung. Er arbeitet das Exposé aus und stellt die Anzeigen online. Außerdem überprüft er, ob es in der Kundenkartei bereits passende Interessenten gibt. Er koordiniert Besichtigungen und beantwortetet alle Fragen der Kaufinteressenten. Diese berät er beispielsweise über die Bebauungsmöglichkeiten und stellt den Grundbuchauszug für die Baufinanzierung bereit. Bei Bedarf kann er auch ein Bieterverfahren eröffnen. Das lohnt sich insbesondere bei Grundstücken, die sehr attraktiv sind.

Welche Gebühren fallen für einen Grundstücksmakler an?

All diese Tätigkeiten übernimmt der Makler natürlich nicht umsonst. Bei erfolgreicher Vermittlung des Grundstücks wird daher eine Provision fällig. Diese Courtage wird je nach Objekt und Region anders berechnet. Es gibt folgende Varianten:

  1. Innenprovision (Verkäufercourtage): Damit beschreibt man die Provision, die der Verkäufer einer Immobilie an den Makler zahlt.
  2. Außenprovision: Sie wird vom Käufer eines Objekts nach dem Vertragsabschluss an den Makler bezahlt.
  3. Mischprovision: In den meisten Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, denn der Makler stellt für seine Tätigkeiten beiden Seiten eine Courtage in Rechnung.

Für Bauherren kann die Maklercourtage somit ein wesentlicher Faktor der Baunebenkosten sein. Das gilt insbesondere in Brandenburg, da der Käufer hier die Courtage in der Regel komplett zahlt. Die Provision variiert in Abhängigkeit der Lage und des Objekts dabei zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises. Die Mehrwertsteuer kommt noch dazu. Sobald durch die Bemühungen des Maklers ein Kaufvertrag zustande gekommen ist und unterzeichnet wurde, hat er seine Leistung erbracht. Dann wird also die Provision fällig. Auf die Provision wird nur in den seltensten Fällen verzichtet. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der Makler selbst Verwalter oder Eigentümer des angebotenen Objektes ist.

Höhe der Provision kann manchmal verhandelt werden

Es gibt zwar eine ortsübliche Provision für den Grundstücksverkauf, allerdings ist diese nicht in Stein gemeißelt. Demzufolge kann es sinnvoll sein, die Höhe der Courtage zu verhandeln. Gerade, wenn sich ein Grundstück nur schwer vermitteln lässt, kann die Maklerprovision mitunter reduziert werden, weil der Makler einen Rabatt von einigen Prozentpunkten gibt. Dabei spielt die Marktlage der Region eine wichtige Rolle. Zwar gilt für den Grundstückskauf mit Makler das Bestellerprinzip nicht, weil dies nur bei der Vermietung zum Einsatz kommt, allerdings kann sich ein Gespräch mit dem Verkäufer trotzdem lohnen, um die Provision zu senken. Gerade bei wenig gefragten Grundstücken sind Verkäufer mitunter bereit, einen Teil der Courtage zu übernehmen. Bei stark gefragten Grundstücken ist das Gegenteil der Fall: Dann sind Rabatte beim Kauf mit Makler nur sehr selten möglich. In diesem Fall hat eher der Verkäufer die Chance auf eine Reduzierung der Maklerprovision, schließlich sind andere Maklerbüros dann ebenfalls gewillt, das Grundstück selbst anzubieten.

In Ballungsräumen mehrere Maklerbüros beauftragen

In Regionen mit wenig attraktiven Baugrundstücken ist es oft sinnvoll, gleich mehrere Maklerbüros zu beauftragen. Auf diese Weise können Kaufinteressenten so viele freie Grundstücke wie möglich sehen. Wenn Sie mehrere Makler nutzen, um ein Grundstück zu finden, müssen Sie aber aufpassen, da manchmal mehrere Makler dasselbe Grundstück vorschlagen. In diesem Fall sollten Sie Ihrem neuen Makler mitteilen, dass Sie das Exposé bereits kennen oder das Grundstück womöglich schon besichtigt haben. Andernfalls könnte es passieren, dass später beim Kauf beide Makler eine Provision von Ihnen verlangen. Diese Situation sollten Sie umgehen, indem Sie die Frage nach der Provision von Anfang an klären. Es gibt beispielsweise die Möglichkeit, die Provision zwischen beiden Anbietern aufzuteilen oder eine Freistellung zu vereinbaren.

An einen Maklervertrag denken

Wenn Sie die Dienste eines Grundstücksmaklers nutzen, ist ein Maklervertrag wichtig. Dieser muss laut Gesetz nicht schriftlich erfolgen, allerdings ist es dringend zu empfehlen, diesen Vertrag in der Schriftform aufzusetzen. So lässt sich später ein Rechtsstreit vermeiden. Achten Sie darauf, folgende Punkte in den Maklervertrag aufzunehmen:

  • Alle Objektdaten
  • Vertragslaufzeit
  • Höhe und Fälligkeit der Provision
  • Aufgabenumfang

Wichtig ist dabei, dass Sie Ihrem Makler nicht aus Versehen einen Alleinauftrag zuweisen. Dann wären Sie an diesen Makler gebunden, was Ihren Handlungsspielraum stark einschränken würde. Zwar müsste der Makler sich in diesem Fall intensiv für Ihre Wünsche einsetzen, allerdings dürften Sie in der vorgegebenen Frist auch keine anderen Makler beauftragen. Meist dauert diese Frist bei Grundstücken sechs bis acht Monate. Sollten Sie in diesem Zeitraum Ihr Traumgrundstück im Portfolio eines anderen Maklers entdecken, dürfen Sie diesen nicht anfragen, da Sie durch den Maklervertrag an Ihren Makler gebunden sind.

Wodurch sich professionelle Grundstücksmakler auszeichnen

Wie in allen Bereichen gibt es auch bei Grundstücksmaklern ein paar schwarze Schafe, die Sie aussortieren sollten, wenn Sie einen Makler mit dem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks beauftragen möchten. Die Vermarktung eines Grundstücks ist mit einigen Besonderheiten verbunden, weshalb es grundsätzlich empfehlenswert ist, nach einem Makler zu suchen, der sich darauf spezialisiert hat. Die Berufsbezeichnung „Grundstücksmakler“ ist dabei aber nicht geschützt, weshalb Sie bei der Beauftragung eines solchen Maklers auf ein paar Punkte achten sollten. Insbesondere die folgenden Aspekte spielen bei der Maklersuche eine wichtige Rolle:

Achten Sie auf Bewertungen und Zertifikate

Schauen Sie sich zunächst die Online-Bewertungen an. Sie sind ein erstes Indiz dafür, ob bisherige Kunden mit dem Makler zufrieden sind. Ebenfalls ein guter Anhaltspunkt dafür, dass ein Makler seriös und empfehlenswert ist, ist eine Verbandsmitgliedschaft beim IVD. Spezielle Maklerzertifikate können außerdem darauf hindeuten, dass der Makler bereits eine umfassende Expertise aufgebaut hat.

Hat sich der Makler auf Grundstücke spezialisiert?

Ein auf die Grundstücksvermittlung spezialisierter Makler hat auf jeden Fall den Vorteil, dass er sich besonders gut mit dem Marktgeschehen und der aktuellen Preissituation auskennt. Außerdem hat er schon viele nützliche Kontakte aufgebaut. Davon profitieren Sie als Bauherr dann beispielsweise, wenn Sie noch nach einer seriösen Baufirma oder einem guten Architekten suchen, da der Grundstücksmakler Ihnen dann entsprechende Empfehlungen geben kann. Im Flyer oder auf der Homepage des Maklers gibt es in der Regel Informationen darüber, worauf er sich spezialisiert hat und ob er über Erfahrungen mit Grundstückstransaktionen verfügt.

Werfen Sie einen Blick auf die Referenzen

Referenzen sind hilfreich, um den Kundenstamm des Maklers zu beurteilen. Manche Maklerbüros arbeiten beispielsweise in erster Linie für bestimmte Bauträger. Darüber hinaus können Sie anhand der Referenzen gut beurteilen, ob der Makler über eine langjährige Erfahrung verfügt und wie zufrieden die bisherigen Kunden mit der Arbeit des Maklers sind.

Wirkt der Makler im Gespräch kompetent?

Bei vielen Maklern ist das erste Kennenlerngespräch kostenlos. Nutzen Sie es, um den Makler besser kennenzulernen und seine Beratungskompetenz einzuschätzen. Geht er gut auf Ihre Fragen ein? Ist er in der Lage, Auskünfte zum Bebauungsplan zu geben und weiß über die Grundstücksteilung, Bauvorschriften und Nutzungsmöglichkeiten Bescheid?

Fazit: Grundstücksmakler sind nicht nur für den Grundstücksverkauf empfehlenswert

Wir kommen zu dem Schluss, dass ein Grundstücksmakler sowohl bei der Suche nach einem passenden Baugrundstück als auch beim Verkauf eines Grundstücks eine wichtige Beratungsfunktion hat. Er hilft dabei, den besten Preis herauszuholen oder das perfekte Grundstück zu finden. Darüber hinaus verhindert er, dass Käufer ihr Grundstück falsch bewerten und somit einen schnellen Verkauf verhindern oder viel Geld einbüßen. Gerade in Ballungsgebieten lohnt es sich auch für angehende Bauherren, die Hilfe eines Maklers in Anspruch zu nehmen. Er ist perfekt darüber informiert, welche Grundstücke aktuell zum Verkauf stehen und kann anhand der Wünsche und Vorstellungen des Kaufinteressenten dabei helfen, schnellstmöglich das passende Bauland zu finden. Zwar fällt beim Grundstückskauf für den Makler eine Provision an, diese lohnt sich aber oftmals. Denn: Der Profi kann gut beraten und somit dabei helfen, an anderer Stelle Kosten einzusparen.

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