Die Berechnung und Bedeutung der Nutzfläche in Immobilien
Das Konzept der Nutzfläche spielt eine entscheidende Rolle für jeden, der sich auf dem Immobilienmarkt bewegt, sei es als Käufer oder Mieter. Obwohl die Begriffe Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche oft fast als gleichbedeutend angesehen werden, ist eine klare Unterscheidung essenziell. Diese Unterscheidung vermeidet Missverständnisse und gibt Sicherheit beim Immobilienerwerb oder der Anmietung. Ein wesentliches Instrument für die klare Abgrenzung dieser Begriffe bietet die DIN-Norm 277, die eine präzise Definition und Berechnungsweise für die verschiedenen Flächenarten im Hochbau liefert.
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Gemäß der DIN 277-Norm unterteilt sich die Nutzfläche in sieben Hauptkategorien:
- Wohnfläche: Einschließlich aller Räume für Wohnzwecke sowie Gemeinschaftsräume.
- Büroarbeit: Umfasst Räumlichkeiten wie Besprechungszimmer und Büros.
- Produktion: Beinhaltet spezialisierte Räume wie Werkstätten.
- Lagerung und Verkauf: Hierzu zählen Archive und Verkaufsräume.
- Bildung und Kultur: Klassenräume und Ausstellungsräume fallen darunter.
- Gesundheitswesen: Beinhaltet Räume für medizinische und therapeutische Zwecke.
- Sonstige Nutzflächen: Dazu zählen Räume wie Garderoben.
Ausgeschlossen von der Nutzfläche sind hingegen Flure (als Verkehrsflächen) und technische Anlagenräume.
Kategorisierung von Nutzflächen
Die Differenzierung zwischen Nutz- und Wohnfläche ist klar: Jede Wohnfläche ist per Definition auch eine Nutzfläche, da sie einem spezifischen Zweck dient. Die Wohnfläche umfasst dabei Räume wie das Bad und die Küche, und anteilig werden auch Balkone und Terrassen hinzugerechnet.
Die DIN 277 fasst Nutzflächen weiter gefasst als Nutzungsflächen zusammen, welche sich in Nutz-, Wohn-, Technik- undVerkehrsflächen gliedern. Zudem wird der Begriff der Nebennutzungsräume eingeführt.
Berechnungsprinzipien für Nutzflächen
Die Ermittlung der Nutzflächen gestaltet sich durch die klare Kategorisierung der verschiedenen Flächenarten als unkompliziert. Es bedarf lediglich einer genauen Vermessung der einzelnen Räume. Nach der Erfassung und Abgrenzung der verschiedenen Flächenarten werden die entsprechenden Quadratmeterzahlen addiert. Dabei wird deutlich, dass die Wohnfläche immer nur ein Teil der Gesamtfläche ist, die zusätzlich Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen umfasst.
Beispiel: Bei einer Gesamtfläche von 60 Quadratmetern, abzüglich eines 5 Quadratmeter großen Flurs, beträgt die reine Wohnfläche 55 Quadratmeter, da der Flur als Verkehrsfläche gewertet wird.
Zuordnung von Räumen zu Flächenkategorien
Die Klassifizierung von Flächen in verschiedene Nutzungsarten erlaubt eine differenzierte Betrachtung einzelner Räumlichkeiten. So gehören etwa Wohn- und Schlafzimmer zur Wohnfläche, während Flure als Verkehrsfläche und Keller oder Dachböden als Nutzfläche klassifiziert werden. Die Zuordnung hängt dabei von der Nutzung sowie teilweise von der baulichen Beschaffenheit ab.
