Grunderwerbsteuer Übersicht

Grunderwerbsteuer Übersicht für Deutchland in einer Übersicht + Beispielrechnung

Wer in Deutschland ein Haus bauen oder eine Immobilie erwerben möchte, muss dabei einige Dinge beachten. Denn die gesetzlichen Regelungen sind hier eindeutig. So wird Vater Staat an jeder Form des Immobilienkaufs in Deutschland beteiligt, und zwar in Form der Grunderwerbsteuer. Sie fällt sowohl beim Kauf von Grundstücken, als auch beim Hauskauf an. Die Grunderwerbsteuer gilt in Deutschland als Verkehrssteuer, weil sie an einen Vorgang im Rechtsverkehr gebunden ist. Außerdem wird sie als direkte Steuer, weil der Steuerschuldner auch als Steuerträger gilt, bezeichnet. Seit mittlerweile 30 Jahren hat der Bund die Gesetzgebungskompetenz rund um diese Steuer. Verwaltungs- und Ertragskompetenz haben hingegen die Länder.

Das heißt, ihnen fließen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer zu. Und seit 2007 dürfen die Länder auch selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer bestimmen. Daher gibt es seither auch keine einheitlich geltenden Steuersätze mehr. Diese gab es jedoch von 1998 bis 2007 und damals lag die Grunderwerbsteuer bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent.

Heute sieht das anders aus, wie folgende Aufstellung zeigt:

BundeslandGrunderwerbsteuer erhöht seit Grunderwerbsteuer SatzBeispielrechnung
Baden-Württemberg05.11.20115,0 %zur Beispielrechnung
Bayernkeine Erhöhung3,5 %zur Beispielrechnung
Berlin01.01.20146,0 %zur Beispielrechnung
Brandenburg01.01.20115,0 %zur Beispielrechnung
Bremen01.01.20145,0 %zur Beispielrechnung
Hamburg01.01.20094,5 %zur Beispielrechnung
Hessen01.08.20146,0 %zur Beispielrechnung
Mecklenburg-Vorpommern01.07.20125,0 %zur Beispielrechnung
Niedersachsen01.01.20115.0 %zur Beispielrechnung
Nordrhein-Westfalen01.01.20156,5 %zur Beispielrechnung
Rheinland-Pfalz01.03.20125,0 %zur Beispielrechnung
Saarland01.01.20156,5 %zur Beispielrechnung
Sachsenkeine Erhöhung3,5 %zur Beispielrechnung
Sachsen-Anhalt01.03.20125,0 %zur Beispielrechnung
Schleswig-Holstein01.01.20146,5 %zur Beispielrechnung
Thüringen07.04.20115,0 %zur Beispielrechnung

 

Die Unterschiede je nach Bundesland sind also enorm. Lediglich Bayern und Sachsen haben bisher auf eine Erhöhung verzichtet. Das Saarland und Berlin haben gleich mehrere Erhöhungen durchgeführt und Schleswig-Holstein plant eine weitere Anhebung. Damit würden Grundstücke, Häuser und Wohnungen in diesem Bundesland künftig die höchsten Grunderwerbsteuern verzeichnen.

 

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich für jeden Immobilienkauf innerhalb Deutschlands zu entrichten. Es muss sich dabei um einen Erwerbsvorgang handeln und es muss ein Rechtsträgerwechsel vonstatten gehen. Allerdings gibt es Ausnahmen, in denen die Grunderwerbsteuer nicht fällig wird. Diese lassen sich im Groben auf folgende Fälle zusammenfassen:

 

  • Kaufpreis liegt unter 2.500 Euro. In diesem Fall fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bereits bei einem Kaufpreis von 2.501 Euro muss der gesamte Betrag versteuert werden.
  • Schenkungen mit Auflagen. Wird die Immobilie unter der Auflage eines Wohnrechts für den Schenkenden verschenkt, so ist die Übertragung der Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit. Werden Rentenzahlungen, Übernahme von Grundstücksbelastungen und so weiter mit der Schenkung vereinbart, so muss die Grunderwerbsteuer allerdings gezahlt werden.
  • Werden Immobilien an Miterben als Nachlassteilung vergeben, kann man ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit werden.
  • Kauf der Immobilie vom Ehe- oder Lebenspartner – auch in diesem Fall entfällt die Steuer.
  • Kauf der Immobilie vom Ex-Ehe- oder Lebenspartner. Hier entfällt die Steuer, wenn der Kauf im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung erfolgt.
  • Kauf von Verwandten in gerader Linie – die Steuer muss nicht gezahlt werden.

Generell wird die Grunderwerbsteuer in dem Moment fällig, in dem der Vertrag zur Übertragung des Eigentums geschlossen wurde. Dabei ergeht der Steuerbescheid durch den Fiskus, die Steuer ist binnen Monatsfrist zu entrichten.

Da es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Verkehrssteuer handelt, ist ein Zahlungsaufschub in Form einer Stundung grundsätzlich nicht möglich. Die Finanzbehörden können jedoch einen solchen nach eigenem Ermessen gewähren. Diese Vorgehensweise kommt in der Praxis jedoch kaum vor.

 

Wonach richtet sich die Höhe?

Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich auf den Kaufpreis einer Immobilie zu entrichten. Dieser besteht bei unbebauten Grundstücken aus dem reinen Kaufpreis, bei bebauten Grundstücken aus dem Kaufpreis für Grundstück und Bebauung. Besonderheit: Wer ein Grundstück von einem Bauunternehmen kauft, dieses später vom Verkäufer auch bebauen lässt, muss für die Gesamtkosten die Grunderwerbsteuer entrichten.

 

Kann man die Grunderwerbsteuer nachträglich senken?

Die Grunderwerbsteuer kann nach dem Kauf nochmals gesenkt werden. Das ist aber nur dann der Fall, wenn es auch zu einer Kaufpreisminderung kommt. Sollte diese vor der Auflassung des Grundstücks vereinbart werden, ist sie zu beurkunden. In diesem Fall ist zudem ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Finanzbehörde zu stellen, damit die Steuerfestsetzung geändert werden kann. Die bereits gezahlten Steuerbeträge können dann zurück erstattet werden. Allerdings ist die Kaufpreisminderung und damit einhergehend die Änderung der Steuerfestsetzung nur binnen einer Frist von zwei Jahren nach Entstehung der Steuer möglich. Außerdem ist eine Minderung aufgrund von Sachmängeln denkbar.

 

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt

Im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer steht auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird von der Finanzbehörde ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Sie besagt im Grunde genommen nichts anderes, als dass der Eintragung des Käufers im Grundbuch nichts im Wege steht. In seltenen Ausnahmefällen kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch dann erfolgen, wenn der Betrag noch nicht geflossen ist. Hierfür muss die Steuer allerdings sichergestellt sein.

Das ist in folgenden Fällen gegeben:

  • Steuerbetrag wurde angewiesen und kann mittels Ausdruck nachgewiesen werden. Der Vermerk „Auftrag wurde angenommen / ausgeführt“ ist dabei auf dem Ausdruck unbedingt erforderlich.
  • Steuerbetrag wurde angewiesen und kann mittels Vorlage des Überweisungsträgers und des Kontoauszugs, aus dem die Zahlung ersichtlich ist, nachgewiesen werden.

Ebenfalls wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung erstellt, wenn es sich um Erwerbsvorgänge handelt, die von der Grunderwerbsteuer befreit sind. Vielfach verzichtet dabei sogar das Grundbuchamt auf die Vorlage dieses Dokuments.

 

Fazit: Immer kalkulieren!

Faktisch ist es für jeden, der eine Immobilie in Deutschland erwerben will, von Bedeutung, dass diese Steuer mit einkalkuliert wird. Je nach Wert der Immobilie bzw. Art des Verkäufers können hier große Unterschiede entstehen. Die Grunderwerbsteuer sollte im Rahmen einer stabilen Baufinanzierung entsprechend mit einkalkuliert werden. Idealerweise wird sie, wie die übrigen Nebenkosten des Hausbaus auch, aus dem Eigenkapital finanziert, welches entsprechend hoch ausfallen muss. Nur so lässt sich eine stabile Finanzierung für den Traum vom Eigenheim realisieren.

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