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Mehrfamilienhaus bauen – eine Investition in gute Nachbarschaft?

Das Mehrfamilienhaus ist in Deutschland eine beliebte Bauform für Häuser. Insbesondere diejenigen, die sich schwer mit der Entscheidung tun, ob sie ein Haus zur Eigennutzung oder doch lieber ein Haus zu Investmentzwecken errichten wollen, sind mit dem Mehrfamilienhaus gut beraten. Das hauptsächliche Merkmal dieser Hausform besteht darin, dass es für mehrere Mieter, Eigentümer oder Bewohner vorgesehen ist. Im Mehrfamilienhaus gibt es also immer mehrere Wohneinheiten, die in sich abgeschlossen sind.

 

Durch das Mehrfamilienhaus ergeben sich aber auch einige Vor- und Nachteile, die man berücksichtigen sollte:

  • Bauherr kann seine Traumwohnung im Mehrfamilienhaus realisieren, die übrigen Wohnungen vermieten und so zusätzliche Einnahmen generieren, die der Kreditrückführung dienen können.
  • Da mehrere Parteien auf recht engem Raum zusammenleben, sollte eine umfassende Hausordnung erstellt werden, die ein friedliches Zusammenleben ermöglicht.

Das Mehrfamilienhaus kann dem Geschosswohnungsbau entsprechen, so dass die Wohneinheiten übereinander angeordnet sind oder es kann sich um mehrere Reihenhäuser handeln. Der Gestaltungsspielraum ist vielfältig. Seit den 1980er Jahren sind auch freistehende Mehrfamilienhäuser sehr beliebt. Für sie hat sich der Begriff Stadtvilla geprägt.

 

Mehrfamilienhaus bauen – die Wohnungsgröße muss passen

Wer das Mehrfamilienhaus baut, um zusätzliche Mieteinnahmen zu erzielen, sollte sich an den Trends auf dem Wohnungsmarkt orientieren. Wie das Institut Wohnen und Umwelt ermittelt hat, bieten Mehrfamilienhäuser mit 1.025.000 Quadratmetern die zweitgrößte Wohnfläche nach Einfamilienhäusern. Sie machen rund 31 Prozent des deutschen Wohnraums aus.

Zwar sind die Wohnungen meist etwas kleiner als der Bundesdurchschnitt, doch in neu gebauten Mehrfamilienhäusern nimmt die Wohnfläche pro Wohneinheit kontinuierlich zu. Wie das Statistische Landesamt Baden-Württemberg angibt, lag die durchschnittliche Wohnungsgröße im Mehrfamilienhaus 2001 bei 81,6 Quadratmetern. Zehn Jahre später ist diese bereits auf 89,9 Quadratmeter angestiegen. In der Regel haben die Wohneinheiten vier Zimmer, wobei kleinere Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Großstädten gebaut werden.

Generell gilt: In den städtischen Regionen lassen sich mehrere kleine Wohneinheiten zu günstigen Preisen einfacher vermieten. Hier wird es zwar häufiger zu einem Mieterwechsel kommen, jedoch lassen sich nach dem Auszug schneller neue Mieter finden. Sehr große, luxuriös ausgestattete Wohnungen sind zwar ebenfalls gefragt, allerdings ist die Zielgruppe für diese Wohnungen deutlich geringer. Kommt es zum Auszug eines Mieters, lässt sich ein Nachmieter schwerer finden. Im Allgemeinen dürfte aufgrund der besser betuchten Mieter das Ausfallrisiko jedoch geringer ausfallen als bei den kleinen Wohnungen, die sich eher an Personen mit geringem Einkommen richten.

 

Das Mehrfamilienhaus bietet viel Gestaltungsspielraum

Das Mehrfamilienhaus bietet dem Bauherrn einen sehr großen Gestaltungsspielraum.

Je nach Einsatzzweck und Bauweise werden verschiedene Ziele mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses erreicht:

  1. Mehrfamilienhaus zur Unterbringung mehrerer Generationen unter einem Dach
  2. Mehrfamilienhaus als Doppelhaus zum gemeinsamen Wohnen mit Freunden/Familie
  3. Mehrfamilienhaus als Stadtvilla
  4. Mehrfamilienhaus im Geschosswohnungsbau zum Wohnen mit wenig Grundstücksbedarf
  5. Mehrfamilienhaus als Kombination zwischen Eigenheim und Kapitalanlage

 

Das Mehrfamilienhaus als Kombi von Eigenheim und Kapitalanlage

Wer sich für die Variante des Mehrfamilienhauses als Eigenheim und Kapitalanlage entscheidet, hat hier mehrere Vorteile, die je nach Bauform greifen können.

Die wichtigsten sind:

  • Durch Mieteinnahmen kann ein Mehrfamilienhaus teilweise ohne Eigenkapital gebaut werden.
  • Mieteinnahmen erleichtern die Rückzahlung des Hausbaudarlehens.
  • Mehrere Mieter, die für Einnahmen sorgen, schützen vor einem Totalausfall der gesamten Mieteinnahmen, wenn ein Mieter etwa einmal nicht zahlen kann.
  • Die Gesamtkosten für das Eigenheim sinken, insbesondere wenn man sich mit anderen privaten Bauherrn zusammentut und gemeinsam das Mehrfamilienhaus baut. Die finanzielle Last wird auf mehrere Schultern verteilt.
  • Investoren profitieren von der stabilen und nach wie vor beliebten Geldanlage Immobilie.
  • Wertentwicklung und Renditen lassen gute Prognosen auch für die Zukunft erhoffen.

Damit die Vorteile greifen, insbesondere attraktive Mieten erzielt werden können, müssen die Wohnungen dem Markt angepasst werden. Sie müssen also modern eingerichtet und ausgestattet sein, die Mieten müssen sich an der Zielgruppe orientieren und besonderes Augenmerk sollte auf die Energieeffizienz des Mehrfamilienhauses gelegt werden.

 

Mehrfamilienhaus als Doppelhaus zum Wohnen mit Freunden oder Familie

Auch diese Variante ist sehr beliebt und erlaubt es, die Kosten für das Eigenheim zu senken. Da für das Mehrfamilienhaus als Doppelhaus zumindest eine Außenwand entfällt, sinken die Kosten für die Dämmung. Zudem können meist größere Wohnflächen gebaut werden, wenn zwei Parteien sich die Baukosten teilen.

 

Gleiches gilt übrigens, wenn das Mehrfamilienhaus zur Unterbringung mehrerer Generationen gedacht ist. Eltern, Kinder und vielleicht sogar Enkelkinder können dann einziehen. Das hat zudem den Vorteil, dass Betreuungspersonen für den Nachwuchs direkt vor Ort sind, wenn die Eltern einmal keine Zeit haben. Gleichzeitig können sich die jüngeren Familienmitglieder um die ältere Generation kümmern, ihnen beim Einkauf, Hausputz usw. unter die Arme greifen. In der Regel werden die Senioren das Erdgeschoss bewohnen, während Paare, Singles und Familien den oberen Bereich im Mehrfamilienhaus einnehmen. Es besteht die Möglichkeit, die Wohneinheiten strikt voneinander zu trennen oder bestimmte Gemeinschaftsbereiche einzurichten. Dazu zählen zum Beispiel:

 

  • Sportbereich
  • Gemeinschaftsküche
  • Gästezimmer

 

Damit es innerhalb des Mehrgenerationenhauses nicht zu Streitigkeiten kommt, ist es ratsam, für die Nutzung der Gemeinschaftsräume entsprechende Regeln zu vereinbaren und diese am besten auch schriftlich festzuhalten.

 

Mehrfamilienhaus als Stadtvilla und im Geschosswohnungsbau

Wer sich für das Mehrfamilienhaus als Stadtvilla entscheidet, kann durch Mieteinnahmen oder geteilte Baukosten ebenfalls sparen. Gleichzeitig handelt es sich hierbei um ein freistehendes Mehrfamilienhaus, so dass das angrenzende Grundstück als Gemeinschaftsgarten genutzt werden kann und zu geselligen Runden einlädt. Entwickelt hat sich die Stadtvilla im 19. Jahrhundert als Vororthaus, zuvor galt sie im Barock als klassische Villa. Sie war früher der Rückzugsort für betuchte Stadtbewohner. Zwar kann auch die Stadtvilla nur von einer Partei bewohnt werden, jedoch geht der Trend seit einigen Jahren vermehrt dahin, sie als Mehrfamilienhaus zu konzipieren. Typische Merkmale der Stadtvilla sind dann:

 

  • Ausladende Gärten zur gemeinsamen Nutzung
  • Großzügige Grundrisse in den einzelnen Wohnungen
  • Zahllose Baustile, Dachformen und Co. möglich

Trotz der gestalterischen Freiheit bei der Stadtvilla haben sich kubische Grundrisse und geneigte Zelt- oder Flachdächer am ehesten durchgesetzt.

Im Geschosswohnungsbau gelingt es mit dem Mehrfamilienhaus auf eingeschränktem Platz viele Familien, Paare oder Singles unterzubringen.

 

Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus

Statt des klassischen Einfamilienhauses entscheiden sich auch zunehmend mehr Menschen für die Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus. Die großen Immobilienfirmen realisieren die Mehrfamilienhäuser und bieten dann einzelne Wohnungen zum Verkauf an. Daraus ergeben sich einige Vorteile:

 

  • Planung und Realisierung des Baus werden vom Profi übernommen
  • Bei Erstkauf der Wohnung nach Bau lassen sich eigene Wünsche bei der Gestaltung mit berücksichtigen (z. B. Raumaufteilung, Größe der einzelnen Zimmer, Anordnung von sanitären Anlagen usw.)
  • Alle Entscheidungen das Mehrfamilienhaus betreffend, werden gemeinschaftlich getroffen
  • Kosten für notwendige Instandhaltungsarbeiten usw. werden von vielen Schultern getragen

Für das Mehrfamilienhaus braucht es eher kleine Grundstücke

Einer der entscheidenden Vorteile im Mehrfamilienhaus ist die geringe Grundstücksfläche, die für den Bau benötigt wird. Gerade innerhalb der Großstädte und deren Umland sind Grundstücke oft sehr teuer. Wenn dann auf geringer Grundstücksfläche gleich mehrere Wohnungen gebaut werden, kann trotz der hohen Grundstückskosten der Traum vom großzügigen Wohnen realisiert werden. Ob als Doppelhaus, im Geschosswohnungsbau oder als Mehrgenerationenhaus – großzügige Wohnflächen lassen sich mit dem Mehrfamilienhaus auch auf kleinen Grundstücksflächen umsetzen.

 

Beim Mehrfamilienhaus kommt es auf eine gute Bauplanung an

Wichtig für das Mehrfamilienhaus ist vor allem eine gründliche Bauplanung. Im Gegensatz zum klassischen Einfamilienhaus gestalten sich Planung und Realisierung beim Mehrfamilienhaus ungleich schwieriger. Die Gründe dafür liegen auf der Hand:

 

  • Wünsche und Bedürfnisse mehrerer Parteien müssen berücksichtigt werden
  • Der aktuelle Planungsstand muss immer wieder von allen Parteien abgesegnet werden
  • Der Gesetzgeber kann unter Umständen höhere Anforderungen an das Mehrfamilienhaus und dessen Realisierung stellen
  • Die Regelungen zur Energieeffizienz müssen beachtet werden

 

Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass durch das Wand-an-Wand-Leben mit Nachbarn, Freunden oder Familie Geräusche aus der Nachbarwohnung dringen können. Um dies zu vermeiden, ist ein guter Schallschutz notwendig, doch selbst damit lassen sich nicht alle Geräusche abhalten.

 

Hat das Mehrfamilienhaus auch Nachteile?

Neben den vielen Vorteilen von der Kosteneinsparung beim Bau über die Generierung von Mieteinnahmen bis hin zum gemeinsamen Wohnen und gegenseitigen Unterstützen bietet das Mehrfamilienhaus auch einige Nachteile, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen:

 

  1. Wohnflächen sind im Vergleich zum Einfamilienhaus oft geringer.
  2. Individuelle Freiheiten durch fehlende räumliche Distanz zum Nachbarn sind eingeschränkt.
  3. Hohe Anforderungen an den Schallschutz zwischen den Wohnungen.
  4. Garten und Außenbereiche werden gemeinschaftlich genutzt.
  5. Es kann schnell zu Nachbarschaftsstreitigkeiten kommen, weshalb eine Hausordnung unverzichtbar ist, ebenso wie die Überprüfung von deren Einhaltung.
  6. Ausfälle durch Mietnomaden sind bei vermieteten Wohnungen nicht zu unterschätzen.
  7. Nachbarn können Einspruch etwa gegen die Haustierhaltung erheben.

 

Mit welchen Kosten muss ich für das Mehrfamilienhaus rechnen?

Ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung für oder gegen das Einfamilienhaus ist natürlich in den Kosten zu sehen. Im Schnitt werden etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche eingerechnet. Allerdings können die Preise je nach Standort, Ausstattung und anderen Anforderungen variieren. Auch eine Unterkellerung kann zu Mehrkosten führen, ebenso wie die Fußbodenheizung als Alternative zum klassischen Heizkörper.

Wer die Kosten senken will und etwa mit Freunden und/oder Familie zusammen baut, kann auch auf vermehrte Eigenleistungen setzen. Ideal ist es dann natürlich, wenn sich gelernte Handwerker verschiedener Gewerke als Bauherren zusammentun. Eventuell kann eine Familie das Fliesenlegen selbst übernehmen, die andere kann dagegen die sanitären Anlagen installieren oder die Wände tapezieren und streichen. Gemeinschaftlich können in jedem Fall höhere Eigenleistungen erbracht werden als es bei einer einzelnen Familie der Fall ist. Und das lässt die Kosten für den Hausbau entsprechend sinken.