Baunebenkosten Hausbau Checkliste

1. Baunebenkosten – Der Grundstückskauf

1.1. Kosten Makler

Kaum ein Grundstück kann heute noch ohne Makler entdeckt werden. Sollte es doch der Fall sein, ist dem Bauherren zu gratulieren, denn dadurch lassen sich hohe Baunebenkosten einsparen. Wenn aber ein Makler mit der Suche nach dem passenden Grundstück (Wie finden Sie das passende Grundstück?) beauftragt wird, dann lässt er sich für seine Dienste auch entsprechend bezahlen.




Die Maklercourtage ist direkt an den Makler zu entrichten. Sie schwankt häufig zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises, je nach Lage des Grundstücks. Zusätzlich zu diesem Betrag muss noch die Mehrwertsteuer in die Baunebenkosten einkalkuliert werden.

Beispiel:

Grundstückskosten:=40.000 Euro
Maklercourtage: 4,5 %=1.800 Euro
Mehrwertsteuer: 19 %=342 Euro
Kosten für den Makler:=2.142 Euro

Die Kosten für den reinen Grundstückskauf erhöhen sich somit bereits durch den Makler um mehr als 2.000 Euro, wobei dieser Betrag durchaus steigerungswürdig ist, wenn eine höhere Courtage seitens des Maklers veranschlagt wird.

 

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1.2. Kosten Notar

Weiterhin fallen in Deutschland bei jedem Kauf eines Grundstücks Kosten für den Notar an. Denn erst, wenn eine beglaubigte Urkunde ausgestellt wurde, für deren Ausstellung stets ein Notar zuständig ist, kann der Kauf des Grundstücks abgewickelt werden.  Eine Umgehung dieses notariell beglaubigten Kaufvertrages ist nicht möglich, denn selbst im Gesetz (Bürgerliches Gesetzbuch = BGB) ist dies verankert.

Die Kosten für den Notar errechnen sich dabei ebenfalls anhand des zugrunde liegenden Kaufpreises. Sie werden prozentual ermittelt und liegen zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises. (So können Sie Notargebühren sparen!) Die Notarkosten könnten zwar grundsätzlich zwischen Grundstückskäufer und –verkäufer geteilt werden, in der Praxis hat es sich jedoch durchgesetzt, dass die gesamten Notarkosten für die Abwicklung des Grundstückskaufs vom Käufer getragen werden.

Beispiel – 40.000 € für das Grundstück:

Notarkosten 1,2 %=480.00 €
Mehrwertsteuer 19 %=91.20 €
Gesamtkosten:=571,20 €

Bei unserem Beispielgrundstück würden also die Notarkosten nochmals 480 Euro zusätzliche Kosten mit sich bringen. Insgesamt wären wir jetzt schon bei einem Mehrpreis von über 2.500 Euro, der zwingend einkalkuliert werden muss. Und beim Grundstückskauf selbst warten noch weitere Nebenkosten auf die Käufer, die noch gar nicht berücksichtigt sind.

 

1.3. Die Grunderwerbsteuer

Wir lebten nicht in Deutschland, wenn sich nicht auch das Finanzamt am Grundstück bedienen würde. Die Rede ist hier von der Grunderwerbsteuer, die für jeden Kauf einer Immobilie anfällt.

Sie lag bis 2007 deutschlandweit bei 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seither gibt es aber Regelungen, die es den einzelnen Bundesländern erlauben, ihre Grunderwerbssteuern selbstständig festzulegen. Als erstes Bundesland hat Berlin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und die Grunderwerbssteuer auf 4,5 Prozent festgelegt.

Hier finden Sie eine Grunderwerbsteuer Übersicht für ganz Deutschland.

Beispiel – 40.000 € für das Grundstück:

Grunderwerbssteuer: 3,5 %=1.400 Euro

Die Grunderwerbsteuer (Hier zur Beispielrechnung für Bayern) wird dabei oft erst einige Monate nach der Kaufabwicklung berechnet, meist erst dann, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Auch hier können noch einige Fallstricke auf den Käufer warten. Wenn er das Grundstück nämlich nicht über den Makler, sondern über den Bauträger erworben hat, erhöht sich die Grunderwerbssteuer drastisch. Es wird stets der im Notarvertrag benannte Kaufpreis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer zugrunde gelegt. Ist in diesem der Hauspreis inbegriffen, steigert sich die Grunderwerbssteuer entsprechend. Dies gilt übrigens selbst dann, wenn das Grundstück einzeln vom Bauträger gekauft wurde und im Nachgang erst ein Vertrag über den Hausbau abgeschlossen wird. Dann handelt es sich finanzrechtlich um ein „Koppelgeschäft“, so dass hier ebenfalls die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis von Grundstück und Hausbau berechnet wird.

Beispiel – 40.000 € für das Grundstück:

1.4. Kosten Grundbucheintrag

Um ein Grundstück zu erwerben, ist in Deutschland ein notariell beglaubigter Kaufvertrag notwendig. Dieser wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Er stellt allerdings nur den Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer des Grundstücks dar. Das Eigentum am Grundstück geht nicht mit ihm auf den Käufer über. Dafür ist der Grundbucheintrag erforderlich.

Erst wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, stellt er auch nach außen hin den Eigentümer des Grundstücks dar. Vorher gehört das Grundstück offiziell noch der Person, die im Grundbuch eingetragen ist. In der Regel werden die Kosten für den Grundbucheintrag in der Notarrechnung mit berücksichtigt. Sie machen dabei etwa mehr als die Hälfte der Notarkosten aus und lassen sich aufsplitten in die Eintragungsgebühr für den Eigentümerwechsel einerseits, sowie die Vollzugsgebühr für den Kauf andererseits. Ebenfalls muss unterschieden werden zwischen den verschiedenen Eintragungsmöglichkeiten.

Hier finden sich:

Kosten Hausbau:=120.000 Euro
Grunderwerbssteuer gesamt 3,5%=5.600 Euro (für Grundstückskauf 40.000 Euro und Hausbaukosten 120.000 Euro)

  • Kauf mit Eintragung der Grundschuld
  • Kauf ohne Eintragung der Grundschuld

Beispiel

Im Beispielfall wird eine Immobilie für 150.000 Euro erworben. Diese Kosten fallen dann an:

KostenpunktAlte BLNeue BL 
Eigentumsumschreibung280 €252 €
Grundschuld 100.000 Euro205 €184 €
Auflassungsvormerkung (halbe Gebühr)140 €126 €
Beurkundung Grundstückskaufvertrag (doppelte Gebühr)560 €504 €

 

Nachdem die Kosten für das Grundstück und dessen Kauf gezahlt wurden, sind wir schon bei folgendem Gesamtpreis:

KostenKauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger mit Einschaltung des Maklers, Bauvertrag folgt später
Kaufpreis40.000,00 €40.000,00 €
Maklerkosten2.142,00 €2.142,00 €
Notarkosten571,20 €571,20 €
Grunderwerbssteuer1.400,00 €5.600,00 €
Gesamtkosten44.113,20 €48.313,20 €

 

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2. Baunebenkosten vor dem Hausbau

2.1.   Kosten für ein Bodengutachten

Ebenfalls ist vor dem Hausbau noch eine ganze Reihe von Dingen zu erledigen. Zu diesen gehört das Baugrundgutachten, auch bekannt als Bodengutachten.(Genauere Infos zum Bodengutachten finden Sie hier.) Es muss durchgeführt werden, um festzustellen, ob der Grund und Boden überhaupt zum Bau des geplanten Hauses geeignet ist. Dafür werden die Gutachter auf dem Grundstück kleine Testbohrungen durchführen, um die Bodenbeschaffenheit festzustellen. Normalerweise sollte das daraus resultierende geotechnische Gutachten bereits beim Grundstückskauf erstellt worden sein. Das ist aber nur bei voll erschlossenen Grundstücken der Fall. In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass das Gutachten erst noch zu erstellen ist. Die Kosten dafür lassen sich nicht genau beziffern, da sie von vielen Faktoren abhängen, folgende Beispielrechnung gibt aber einen guten Überblick.

Beispiel:

Bohrausrüstung einrichten:=50,00 Euro
Kleinbohrung an 2 Ecken:=150,00 Euro
Erstellung des Gutachtens:=170,00 Euro
Mehrwertsteuer: 19 %=70,30 Euro
Gesamtkosten=440,30 Euro

Dabei sind wir in diesem Beispiel davon ausgegangen, dass nur an zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken der künftigen Fundamentplatte eine Bohrung durchgeführt wurde. Diese Bohrungen können aber auch an allen vier Ecken durchgeführt werden, wobei sich der Preis dieser Position verdoppelt.

 

2.2. Kosten für die Vermessung

Auch die Vermessungskosten zählen zu den Baunebenkosten. Das Problem dabei: Die Vermessung des Grundstücks muss vor dem eigentlichen Bau stattfinden, da die sich daraus ergebenden Unterlagen für den Bauantrag eingereicht werden müssen. Das ist auch einer der Gründe, warum viele Banken sich weigern, die Kosten für die Vermessung mit zu finanzieren und vom Bauherrn verlangen, dass diese Kosten vom Eigenkapital finanziert werden.

Wichtige Unterlagen, die im Rahmen der Vermessung entstehen, sind:

  • Amtlicher Lageplan
  • Objektbezogener Lageplan, der das Gebäude mit ausweist, das entstehen soll

Die Vermessung wird dabei regelmäßig von einem Vermessungsbüro vorgenommen. Die Kosten sind in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt, so dass sie überall nahezu gleich hoch sind. Allerdings ergeben sich häufig Unterschiede in den Kosten zwischen den einzelnen Bundesländern, so dass man sich auf jeden Fall einen Kostenvoranschlag erstellen lassen sollte.

Mögliche Kosten für die Vermessung lassen sich wie folgt beziffern:

Amtlicher Lageplan in 3 Ausführungen=900,00 Euro
Objektbezogener Lageplan=240,00 Euro
Feinabsteckung=200,00 Euro
Gebühr für Vermessungsunterlagen=225,00 Euro
Lage- / Höhenüberprüfung + Gebäudeeinmessung=605,00 Euro
Gesamtkosten netto=2.170,00 Euro
+ Mehrwertsteuer=412,30 Euro
Gesamtkosten für die Vermessung =2.582,30 Euro

2.3. Kosten für die Baugenehmigung

Ein weiterer Kostenfaktor beim Hausbau ist die Baugenehmigung. Sie muss vor jedem Hausbau beantragt werden und die Kosten dafür erfahren Bauherren oft erst mit dem Gebührenbescheid. Dieser wird heute immer häufiger zuerst versandt. Bevor die Rechnung des Bauamtes nicht beglichen ist, erfolgt die Zusage für die Baugenehmigung in vielen Ländern nicht mehr. Grund dafür sind vermutlich viele Zahlungen, die ausgeblieben sind.

Umso wichtiger ist es, den einmal erhaltenen Bescheid über die Gebühren und Kosten schnellstmöglich zu begleichen. Eine konkrete Aussage, wie hoch die Kosten für die Baugenehmigung ausfallen, ist nicht möglich, da verschiedene Faktoren auf die Kosten Einfluss nehmen.

Zu diesen zählen:

  • aktuelle Gebührenordnung der zuständigen Gemeinde,
  • umbauter Raum des Hauses,
  • aktuelle Gebührenordnung der zuständigen Baubehörde,
  • zusätzlich genehmigungspflichtige Bauten, wie Garagen,
  • weitere benötigte Genehmigungen, etwa für eine Wärmepumpe,
  • anfallende Kosten für die Baugenehmigung / Bauanzeige,
  • Kosten für den Rohbau des Hauses u. v. m.

Im Durchschnitt kann man jedoch von Kosten zwischen 400 und 800 Euro für ein Einfamilienhaus ausgehen, das etwa 100 bis 150 Quadratmeter Wohnfläche aufweist. Damit ist unser Beispiel bereits auf einen Preis von über 46.000 bzw. 50.000 Euro angestiegen.

 

2.4. Kosten für den Prüfstatiker

Der Prüfstatiker wird oftmals mit dem Statiker verwechselt, dabei ist es seine Aufgabe, die Arbeit des ersten Statikers zu überprüfen. In einigen Bundesländern, aktuell in Hessen, Brandenburg und Berlin, ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Prüfstatiker seine Prüfungen vornimmt, bevor der Hausbau weiter gehen kann. Wichtige Aufgaben des Prüfstatikers bestehen darin, dass er

  • die Bewehrung von Bodenplatte und Decken überprüft, bevor diese mit Beton vergossen werden,
  • einzelne Leistungen freigibt,
  • einen Prüfbericht über den Rohbau erstellt.

Der Prüfstatiker wird in den allermeisten Fällen von einem Fertighausanbieter beauftragt. Die Kosten sind im Preis mit enthalten. Wer aber nicht auf das Fertighaus setzt, muss sich entweder selbst um einen Prüfstatiker kümmern oder dieser wird von der Baubehörde vorgegeben. Die Kosten belaufen sich dabei durchschnittlich auf 1.500 bis 2.500 Euro. Sie können allerdings erheblich steigen, wenn der Prüfstatiker die Baustelle mehrmals anfahren muss, weil beim ersten Besuch erhebliche Mängel bestanden haben. Ansonsten ergeben sich hier aber keine großen Unterschiede, da auch Prüfstatiker ihre Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abrechnen. (Mehr zum Thema Prüfstatiker und deren Preise finden Sie hier) Sofern der Prüfstatiker mehrmals anreisen muss, sollten die Mehrkosten dem Bauunternehmen vom Gesamtpreis abgezogen werden, wenn sie aufgrund von eigens verschuldeten Mängeln entstanden sind.

 

2.5. Kosten für die Mitgliedschaft im Bauherrenschutzbund

Gerade beim Bau eines neuen Hauses macht es durchaus Sinn, im Bauherrenschutzbund Mitglied zu werden. Denn damit einher geht das Recht, einen Bausachverständigen zu beauftragen, der eine Baubegleitung vornimmt. Dazu aber später mehr.

Der Bauherrenschutzbund selbst bietet neben der Baubegleitung auch gleichzeitig eine Beratung für angehende Bauherren mit an. Darin können aktuelle Fragen rund um den Hausbau und alles, was damit zusammenhängt, gestellt werden. So lassen sich viele Fragen kostengünstig und vom Fachmann beantworten. Da macht es durchaus Sinn, die vergleichsweise geringen Gebühren für die Mitgliedschaft im Bauherrenschutzbund aufzubringen. Diese gliedern sich in die Aufnahmegebühr und den monatlichen Mitgliedsbeitrag. Die erste Info-Beratungsstunde ist in diesen Kosten bereits enthalten, lediglich für den später zu beauftragenden Baugutachter fallen weitere Kosten an.

Für ein Jahr berechnet, ergeben sich demnach Kosten in Höhe von:

Aufnahmegebühr (einmalig)=52,00 Euro
Monatsbeitrag = 11,00 Euro x 12 Monate=132,00 Euro
Gesamtkosten für die einjährige Mitgliedschaft=184,00 Euro





2.6. Kosten für die Baubegleitung

Eine Baubegleitung durch einen Bausachverständigen oder einen Baugutachter ist immer anzuraten. Denn er kann Baumängel frühzeitig erkennen und dem Bauherrn dadurch einige Tausend Euro Kosten einsparen. Besonders preiswert kann ein Bausachverständiger beauftragt werden, wenn man im Bauherrenschutzbund Mitglied ist. Die günstige Mitgliedschaft und die sehr preiswerten Stundensätze (72 Euro inkl. MwSt.) sind dann durchaus gerechtfertigt.

In der Regel geht man davon aus, dass für ein einfaches Einfamilienhaus ohne Keller etwa sieben bis zehn Besuche der Baustelle vonnöten sind. (Lesen Sie hierzu unseren Beitrag, Wie lange ist die Bauzeit von einem Massivhaus und warum?)

Pro Besuch berechnet man:

  • zwei Stunden für die Vor- und Nachbereitung, sowie die eigentliche Begehung und
  • eine Stunde für die An- und Abfahrt.

Letztere wird als Beratungszeit mit berechnet. Dadurch ergeben sich Kosten pro Besuch in Höhe von 216 Euro. Nun können unterschiedlich viele Besuche stattfinden, im Schnitt fallen Kosten von 1.500 bis 2.200 Euro für die Baubegleitung an.

Beispiel 9 Besuche auf der Baustelle:

2 Stunden für die Vor- und Nachbereitung / Begehung=144,00 Euro
1 Stunde für die An- und Abfahrt=72,00 Euro
Gesamtkosten pro Besuch=216,00 Euro * 9 Besuche
Gesamtkosten=1.944,00 Euro

 

2.7. Architekt und Projekthonorare

Ein weiterer Kostenfaktor, der beim Hausbau zu berücksichtigen ist, sind die Kosten für den Architekten, sowie die Projekthonorare. (Lesen Sie dazu den Artikel „Wann brauchen Sie einen Architekten?„) Die Kosten werden in der Regel anhand des Hausbaupreises berechnet, und zwar prozentual von diesem. In der Regel nehmen Architekten für ihre Leistungen etwa zehn bis 15 Prozent der Bausumme.

Das hieße für unser Beispiel:

Kosten Hausbau=120.000,00 Euro
Architekt und Projekthonorare = 12,5 %=15.000,00 Euro

 

In dieser Rechnung sind allerdings noch nicht die vorab aufgelaufenen Kostenfaktoren zusammen addiert. Somit erhöht sich der Preis für den Hausbau alleine mit der Kostenposition Architekt um stolze 15.000 Euro, wobei der Baupreis im Beispiel eher niedrig angesetzt ist. Nach oben sind auch hier keine Grenzen gesetzt.

Viele weitere Nebenkosten fallen noch vor, erst recht später nach dem Hausbau an. So etwa die Kosten für den Kelleraushub oder die Bodenplatte und die Gestaltung der Außenanlagen, um nur einige zu nennen.

 

2.8. Aushub für Keller- oder Bodenplatte

Die Kosten für den Aushub der Bodenplatte (Was ist eine Bodenplatte?) sind abhängig von der Bodenbeschaffenheit und den weiteren Leistungen, die verlangt werden. In der Regel werden sie pro Kubikmeter berechnet, wobei ein Kubikmeter festen, nicht aufgelockerten Bodens angenommen wird. Der Aushub wird nicht abtransportiert oder entsorgt.

Unterschieden wird bei der Berechnung in verschiedene Bodenklassen:

  • Bodenklasse 3 – 5 = sehr einfach auszuhebender Boden
  • Bodenklasse 2 = Böden mit hohem Wassergehalt
  • Bodenklasse 6 = sehr felsige, tiefe Böden
  • Bodenklasse 7 = sehr felsige, tiefe Böden, wobei sich die Felsen sehr schwer lösen lassen

Gehen wir von einem Boden der optimalen Bodenklasse 3-5 aus, so fallen hierfür zwischen 3,80 und 4,30 Euro pro Kubikmeter an.

Beispiel:

Aushub:=1.000 m³
Kosten / m³=4,00 €
Gesamtkosten Aushub=4000 €

 

2.9. Abfuhr überschüssige Erde

Die ausgehobene, aber überschüssige Erde wird in der Regel nur neben der Baugrube gelagert. Wer hier aber den überschüssigen Boden nicht haben möchte, muss sich um Entsorgungsmöglichkeiten Gedanken machen. Meist lässt sich ein Teil des überschüssigen Bodens auf dem eigenen Grundstück lagern, aber auch Nachbarn können die Erde vielleicht gebrauchen. Wenn dann trotzdem etwas übrig bleibt, dann sollte geprüft werden, ob die überschüssige Erde abgefahren werden kann. Hier fallen Kosten für Bagger, LKW, Personal, aber auch für die Abgabe bei der Deponie an. Insgesamt entstehen Kosten von 11 bis 16 Euro pro Kubikmeter.

Beispiel:

Aushub=1.000 m³
Überschüssige Erde=380 m³
Abfuhr / m³=13 Euro
Gesamtkosten Abfuhr=4.940 Euro

 

2.10. Baustraße und Kranstellplatz

Damit die schweren Baufahrzeuge auf dem Weg zum Bauplatz nicht stecken bleiben, kann eine Baustraße sinnvoll sein. Denn in der Wiese werden diese Fahrzeuge einsinken und sie zu bergen, kann sehr teuer werden. Idealerweise wird der Mutterboden abgeschoben und mit Schotter oder Recyclingmaterial eine Baustraße errichtet. Das Material dafür kann später als Untergrund für die Zuwege zum Haus oder für den Autostellplatz genutzt werden.

Die Kosten belaufen sich wie folgt:

Abschieben von Mutterboden mit seitlicher Lagerung=2,50 Euro / m²
Lieferung und Einbau des verdichtungsfähigen Materials=8,50 Euro / m²
Gesamtkosten=10,50 Euro / m²
Baustraße mit 20 m²=210,00 Euro

 

Damit ergeben sich folgende Gesamtkosten für den Grundstückskauf und vor dem Hausbau:

KostenKauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger mit Einschaltung des Maklers,
Bauvertrag folgt später
Kaufpreis Grundstück40.000,00 €40.000,00 €
Baukosten Haus120.000,00 €120.000,00 €
Nebenkosten Grundstückskauf4.113,20 €8.313,20 €
Kosten Bodengutachten440,30 €440,30 €
Kosten Vermessung2.582,30 €2.582,30 €
Kosten Baugenehmigung600,00 €600,00 €
Kosten Prüfstatiker2.000,00 €2.000,00 €
Kosten Mitgliedschaft Bauherrenschutzbund184,00 €184,00 €
Kosten Baubegleitung1.944,00 €1.944,00 €
Architekt und Projekthonorare15.000,00 €15.000,00 €
Kosten Aushub4.000,00 €4.000,00 €
Abfuhr überschüssige Erde4.940,00 €4.940,00 €
Baustraße und Kranstellplatz210,00 €210,00 €
Gesamtkosten vor dem Hausbau31.900,60 €31.900,60 €
Gesamtkosten für den Hausbau196.013,80 200.213,80 €

 

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3. Grundstück freimachen

3.1. Abriss bestehender Gebäude (Haus, Gartenlaube, Schuppen)

Sofern auf dem gekauften Grundstück noch Gebäude, wie Gartenhäuschen, Geräteschuppen und Co. vorhanden sind, werden diese oft vor dem Hausbau abgerissen. Die Kosten richten sich danach, wie stabil die Gebäude sind und ob sie über eine Unterkellerung verfügen.

In Frage kommen dabei vor allem zwei Varianten:

  • Abriss Wochenendhaus mit Bodenplatte inklusive Entsorgung (ca. 4.000 – 6.000 €)
  • Abriss Wohnhaus mit Teilunterkellerung inklusive Entsorgung, Verdichtung und Auffüllung  (ca. 8.000 – 12.000 €)

Gehen wir im Beispiel davon aus, dass nur ein Wochenendhaus abgerissen werden muss, erhöht dies die Baunebenkosten um weitere 5.000 Euro.

 

3.2. Baumfällungen

Sind auf dem Grundstück zahlreiche Bäume vorhanden, müssen diese natürlich erst einmal weichen, um den Hausbau voranzutreiben. Dafür ist mitunter eine Genehmigung einzuholen und auch das Fällen selbst sollte dem Fachmann überlassen werden.

Die Kosten setzen sich dabei wie folgt zusammen:

  • Baum fällen mit Entsorgung, Wurzel bleibt im Boden – ca. 250 – 350 Euro
  • Baumwurzel roden und entsorgen – ca. 70 Euro
  • Kosten und Gebühren für die Genehmigung – ca. 85 Euro

Weiterhin kann es zur Ersatzpflanzung kommen. Geht man vom Idealfall aus, dass nur ein Baum gefällt werden muss, weil dort das Haus gebaut werden soll, entstehen somit weitere Kosten in Höhe von 455 Euro.

 

3.3. Ersatzpflanzungen

Weiterhin können Ersatzpflanzungen notwendig werden. Diese werden meist mit der Baumfällgenehmigung vorgeschrieben. Es muss sich dabei nicht zwingend um die Neuanpflanzung eines Baums handeln, auch eine Dachbegrünung kann hier vorgesehen werden. Wird die Ersatzpflanzung vorgeschrieben, sind auch deren Kosten zu berücksichtigen. Gehen wir von einer einfachen Ersatzpflanzung aus, kommen noch einmal 100 Euro hinzu.

Das ergibt dann folgendes Gesamtbild:

KostenKauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger mit Einschaltung des Maklers, Bauvertrag folgt später
Kaufpreis Grundstück40.000,00 €40.000,00 €
Baukosten Haus120.000,00 €120.000,00 €
Nebenkosten Grundstückskauf4.113,20 €8.313,20 €
Nebenkosten vor dem Hausbau31.900,60 €31.900,60 €
Abriss bestehender Gebäude5.000 €5.000 €
Baumfällungen455,00 €455,00 €
Ersatzpflanzungen100,00 €100,00 €
Gesamtkosten für das Freimachen des Grundstücks5.555,00 €5.555,00 €
Gesamtkosten für den Hausbau201.568,80 €205.768,80 €

 

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4. Erschließungskosten und Hausanschlüsse

 

4.1. Der Gasanschluss

Weiterhin kommt es zu Baunebenkosten durch die Hausanschlüsse, wie etwa den Gasanschluss. Dieser kann bei voll erschlossenen Grundstücken schon bis aufs Grundstück reichen, aber gegebenenfalls muss er auch neu errichtet werden. Die Kosten richten sich nach Region, Länge der Leitungen, die benötigt werden, Aufriss der Straße, Erdarbeiten, die notwendig sind usw. Insgesamt kostet der Neuanschluss für Erdgas also etwa 2.500 Euro, die ebenfalls zu den Baunebenkosten zu rechnen sind. Allerdings variieren die Preise sehr stark, je nach Region und individuellen Gegebenheiten.

 

4.2. Wasser und Abwasser – Kanalisation

Wasser, Abwasser, Kanalisation – diese Anschlüsse sind zwingend erforderlich, wenn ein neues Haus entstehen soll. Doch auch hier fallen Kosten an, je nachdem, wie viele laufende Meter Leitungen verlegt werden müssen. Ist noch kein Übergabeschacht auf dem Grundstück vorhanden, muss dieser ebenfalls erstellt werden. Die Kosten variieren auch beim Wasser- und Abwasseranschluss sehr stark, abhängig von der Region des geplanten Hausbaus einerseits und den individuellen Gegebenheiten vor Ort andererseits. Im Beispiel gehen wir von etwa 9.000 Euro Zusatzkosten aus. Diese können sich natürlich verringern, wenn ein entsprechender Anschluss auf dem Grundstück bereits vorliegt. Allerdings sollten Bauherren diese Kosten vor dem Hausbau genau unter die Lupe nehmen.

 

 4.3. Strom und Baustrom

Ohne Strom kann ein Haus nicht gebaut werden. Doch wer muss für den Strom sorgen und wie bekommt man ihn auf die Baustelle? Verantwortlich dafür, dass Strom zur Baustelle fließt, ist der Bauherr selbst. Er kann beim Stromversorger einen Baustromkasten beantragen. Dabei wird der Strom günstiger, wenn der Bauherr sich verpflichtet, später ebenfalls seinen Strom von diesem Anbieter zu beziehen. Allerdings muss für den Baustromkasten Miete gezahlt werden, so dass er erst unmittelbar vor Beginn der Bauarbeiten aufgestellt werden sollte. Bei einer Bauzeit von etwa drei bis sieben Monaten für ein Massivhaus ist mit Kosten für den Baustrom zwischen 450 und 700 Euro zu rechnen, im Mittel also ca. mit 575 Euro.

 

4.4. Telefon und Internet

Natürlich sollen im neuen Haus auch Telefon und Internet genutzt werden können. Voraussetzung dafür ist, dass die nötigen Anschlüsse vorhanden sind. Die Beantragung kann direkt bei der Telekom erfolgen, wofür ein Bauherrenservice zur Verfügung steht. Viele Stromanbieter legen aber auch einen Antrag für den Telefonanschluss bei. Die Leitungen werden dann gemeinsam von einer Firma verlegt, was Kosten spart.

Diese verteilen sich wie folgt:

Montage des APL im Gebäude – pauschal353,17 Euro
Verlegung der Leitung bei unbefestigtem Boden (Sand / Rasen)22,66 Euro / m
Verlegung der Leitung bei befestigtem Boden (Pflaster / Beton)76,30 Euro / m

 

Nun kommt es auf die Länge an, über die die Leitungen verlegt werden müssen. Geht man von einer Entfernung des Gebäudes von der Grundstücksgrenze von sieben Metern und einer weiteren Länge bis zum Anschluss im Haus von drei Metern aus, fallen bei unbefestigtem Boden Kosten in Höhe von 226,60 Euro, bei befestigtem Boden von 763,00 Euro an. Hinzu kommen die Kosten für den APL-Anschluss. Zusammen ergibt das für unser Beispiel einen Betrag von 579,77 Euro bei unbefestigtem Boden.

Daraus ergeben sich folgende Gesamtzahlen:

KostenKauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger mit Einschaltung des Maklers, Bauvertrag folgt später
Kaufpreis Grundstück40.000,00 €40.000,00 €
Baukosten Haus120.000,00 €120.000,00 €
Nebenkosten Grundstückskauf4.113,20 €

8.313,20 €
Nebenkosten vor dem Hausbau31.900,60 €31.900,60 €
Nebenkosten für das Freimachen des Grundstücks5.555,00 €
5.555,00 €
Kosten Gasanschluss2.500,00 €2.500,00 €
Kosten Wasser / Abwasser / Kanalisation9.000,00 €9.000,00 €
Kosten Strom / Baustrom575,00 €575,00 €
Kosten Telefon / Internet579,77 €579,77 €
Gesamtkosten für die Erschließung des Grundstücks12.654,77 €12.654,77 €
Gesamtkosten für den Hausbau214.223,57 €218.423,57 €

 

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5. Versicherungen

5.1. Bauwesenversicherung / Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung war früher auch als Bauwesenversicherung bekannt. Sie dient dem Bauherrn als Schutz vor unvorhersehbaren Beschädigungen an Baumaterialien, dem Gebäude selbst, aber auch vor Diebstahl. Wichtig ist, dass die Schäden unvorhersehbar sein müssen, und zwar sowohl für den Bauherrn, wie auch für den Bauunternehmer.

Kommt es etwa durch einen Blitzschlag zum Schaden an einem noch nicht abgenommenen Gewerk, müssen Handwerker die Arbeiten erneut ausführen. Sie haben dann aber auch Anspruch auf erneute Bezahlung dieser Arbeiten. Vor diesem Kostenfaktor schützt die Bauwesenversicherung. Ebenfalls enthalten ist oft eine Glasbruchversicherung. Allerdings wird diese in der Regel erst greifen, wenn die Fenster bereits im Gebäude eingebaut sind. Diebstahl von Baumaterialien und Co., die bereits fest mit dem Gebäude verbunden sind, fällt ebenfalls in den Leistungsbereich der Bauwesenversicherung. Darüber hinaus kommt sie für die Kosten eines Gutachters, sowie Aufräumarbeiten auf. Zusätzlich sind Elementarschäden, wie Sturm, Hagel, Frost, Regen und Co. abgesichert.

In der Regel wird bei der Bauleistungsversicherung eine Selbstbeteiligung vereinbart, die pro Schadensfall auf 250 Euro festgelegt wird. Abweichende Vereinbarungen sind natürlich möglich. Für einen einjährigen Versicherungsschutz ist mit Kosten in Höhe von 200 bis 250 Euro zu rechnen. Wir gehen also von 225 Euro für unsere Beispielrechnung aus.

 

5.2. Bauherrenhaftpflicht

Eine der wichtigsten Versicherungen beim Hausbau ist die Bauherrenhaftpflicht. Denn sobald die eigene Baustelle eröffnet wird, entsteht damit auch ein Gefahrenherd. Bauunternehmen und Architekt haften für Schäden, die von der Baustelle ausgehen, im Rahmen ihrer Tätigkeit natürlich mit. In erster Linie ist aber der Bauherr verantwortlich, da es ihm obliegt, die Sicherung der Baustelle zu überwachen.

Können Kinder auf die Baustelle gelangen, weil diese nicht ausreichend abgesichert ist und stößt ihnen etwas zu, dann haftet zunächst der Bauherr, wenngleich er sich einen Teil der Kosten von Bauunternehmen und Architekt zurück holen kann. Gleiches gilt, wenn bei schweren Sturmböen Fahrzeuge in der Umgebung beschädigt werden, weil das Baumaterial nicht ausreichend gesichert und befestigt wurde. Da insbesondere bei Personenschäden horrende Kosten auf den Bauherrn zukommen können, sollte die Bauherrenhaftpflicht in jedem Fall beim Hausbau abgeschlossen werden. Die Kosten belaufen sich im Jahr auf etwa 80 bis 150 Euro, so dass wir von 120 Euro für unser Beispiel ausgehen können.

Neben der reinen Haftpflichtleistung übernimmt die Bauherrenhaftpflicht übrigens auch einen passiven Rechtsschutz. Ansprüche Dritter, die nicht berechtigt sind, werden somit von der Versicherung abgewehrt, notfalls auch vor Gericht.

 

5.3. Feuer-Rohbauversicherung

Wichtig beim Hausbau ist ebenfalls die Feuer-Rohbauversicherung. Gerade im Rohbau befindliche Häuser, die einem Feuer zum Opfer fallen, bergen ein enormes Risiko für den Bauherrn. Die Feuer-Rohbauversicherung kann dabei sogar als Pflichtversicherung angesehen werden.

Das Haus als solches dient der Bank für die Finanzierung als Sicherheit. Wenn bereits der Rohbau durch ein Feuer zerstört wird, ist die Sicherheit für die Bank weg, die Schulden für den Bauherrn bleiben aber bestehen. Um dieses Risiko zu minimieren, verlangen viele Banken den Abschluss einer Feuer-Rohbauversicherung, damit das Darlehen überhaupt gewährt werden kann.

Die Feuer-Rohbauversicherung wandelt sich meist nach Abschluss der Bauarbeiten in eine gewöhnliche Wohngebäudeversicherung um. Wird dem Versicherer rechtzeitig mitgeteilt, dass ein Haus gebaut wird, wenn eine Wohngebäudeversicherung beantragt wird, ist die Feuer-Rohbauversicherung oft automatisch inkludiert. Dabei sind neben dem Rohbau auch alle Baustoffe, die sich auf dem Baugrundstück befinden, mit abgesichert, sofern sie zur Errichtung der versicherten Gebäude notwendig sind. Diese beitragsfreie Mitversicherung gilt allerdings für höchsten 12 Monate. Zwischen 100 und 250 Euro liegen die durchschnittlichen Jahreskosten für die Versicherung, so dass wir für unser Beispiel von 150 Euro ausgehen.

 

5.4. Baufertigstellungsversicherung

Auch die Baufertigstellungsversicherung gehört zu den wichtigen Versicherungen beim Hausbau. Sie soll den Bauherrn vor Mehrkosten in der Bauphase schützen. Diese kommen dabei häufiger vor, als gedacht. Denn viele Bauunternehmen müssen noch während des Baus Insolvenz anmelden. Ist das der Fall, werden die Bauarbeiten eingestellt. Der Bauherr muss sich nun um einen neuen Bauunternehmer kümmern, was Zeit kostet, die er in der Regel nicht hat.

Zudem ist der neue Bauunternehmer nicht an die mit dem bisherigen Partner ausgehandelten Preise gebunden. Manche schwarze Schafe nutzen die Notlage der Bauherren dann aus und setzen überhöhte Preise für die Baufortführung an. Diese kann sich so mancher Bauherr nicht leisten, wenn er knapp kalkuliert hat und muss deshalb seinen Traum vom Hausbau aufgeben. Damit es gar nicht erst soweit kommt, ist die Baufertigstellungsversicherung ratsam.

Diese wird häufig vom Bauunternehmen abgeschlossen, der Bauherr zahlt sie indirekt über den ausgehandelten Festpreis für den Hausbau. Bevor ein Versicherer diese Versicherung jedoch abschließt, wird er die Bilanzen und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauunternehmens sehr genau unter die Lupe nehmen. Ein Bauunternehmen, das eine solche Baufertigstellungsversicherung anbietet, ist also durchaus als solide zu bezeichnen, so dass es getrost gewählt werden kann. Mehrkosten fallen in diesem Fall nicht an, da die Versicherungsbeiträge bereits in den Preis für den Hausbau mit integriert sind.

 

5.5. Versicherung für Bauhelfer

Eigenleistungen sparen beim Hausbau viel Geld. Doch sie werden meist nicht nur von den Bauherren selbst durchgeführt, sondern auch von mithelfenden Angehörigen und Bekannten. Dass diese optimal abgesichert sein müssen, sollte es auf der Baustelle einmal zum Unfall kommen, versteht sich von selbst. Dabei muss unterschieden werden in die gesetzliche Pflichtversicherung der Bauhelfer bei der BauBG. Diese muss innerhalb einer Woche nach Baubeginn über die Bauhelfer informiert werden, andernfalls droht ein saftiges Bußgeld, denn die BauBG wird automatisch über Bauvorhaben informiert. Die Beiträge werden anhand eines fiktiven Stundensatzes und pro geleisteter Arbeitsstunde berechnet. Eine Beitragsberechnung erfolgt nicht, wenn in Summe nicht mehr als 40 Stunden auf der Baustelle gearbeitet wird. Nicht versicherbar über die BauBG sind der Bauherr selbst, sowie dessen Ehepartner.

Die freiwillige, private Versicherung dagegen erhöht den doch stark begrenzten Schutz der BauBG Bauhelfer Versicherung. Hierbei müssen die Bauhelfer nicht namentlich genannt werden, sondern es wird nur eine Anzahl an Bauhelfern angegeben. Allerdings verringert sich die Leistung, wenn bei einem Unfall auf der Baustelle mehr Bauhelfer anwesend waren, als im Vertrag angegeben. Die Versicherung wird für ein Jahr abgeschlossen, kann bei Bedarf aber verlängert werden. Eine automatische Verlängerung findet nicht statt. Bei einer vorzeitigen Beendigung des Baus werden zu viel entrichtete Beiträge erstattet. Pro Bauhelfer ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen, bei zehn Bauhelfern macht das ca. 750 Euro aus. Daraus ergeben sich folgende Gesamtkosten:

Kosten Kauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger 
Kaufpreis Grundstück40.000 €40.000 €
Baukosten Haus120.000 €
120.000 €
Nebenkosten Grundstückskauf4.113 €8.313 €
Nebenkosten vor dem Hausbau31.900 €31.900 €
Nebenkosten für das Freimachen des Grundstücks5.555 €5.555 €
Erschließungskosten12.654 €12.654 €
Bauwesen- / Bauleistungsversicherung225 €225 €
Bauherrenhaftpflicht120 €120 €
Feuer-Rohbauversicherung150€150 €
Bauhelfer Versicherung750 €750 €
Gesamtkosten für die Versicherungen beim Hausbau1.245 €1.245 €
Gesamtkosten für den Hausbau215.468 €219.668 €

 

 

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6. Außenanlagen und Garten

 

6.1. Einfahrt pflastern

Nachdem der eigentliche Hausbau abgeschlossen ist, sollten nun auch noch die Außenanlagen gestaltet werden. Die Einfahrt ist dabei zu pflastern, die Wege zum Haus sind anzulegen und vieles mehr. Alleine für das Pflastern der Einfahrt können sehr unterschiedliche Preise zusammen kommen, je nachdem, wie lang und breit die Einfahrt ist und welche Pflastersteine verwendet werden können. Pro Quadratmeter sollten aber 20 bis 40 Euro eingerechnet werden. Bei einer 15 Quadratmeter großen Einfahrt (5 Meter lang, 3 Meter breit) gehen wir also von ca. 450 Euro aus. Unterschiede können durch örtliche Gegebenheiten, verschiedene Pflastersteine und den beauftragten Handwerker durchaus entstehen.

 

6.2. Terrasse anlegen

Eine Terrasse gehört zum Hausbau einfach dazu. Diese ist aber ebenfalls mit Kosten verbunden. Hier sollte man von etwa 20 bis 40 Euro pro Quadratmeter ausgehen, wobei Variationen nach unten oder oben durchaus denkbar sind. Entscheidend dafür ist der Belag, der für die Terrasse verwendet werden soll, aber auch die Größe muss beachtet werden. Gehen wir von einer gepflasterten Terrasse aus, sind oben genannte Preise realistisch. Anders kann es sich verhalten, wenn Natursteinzeug oder gar Hölzer als Belag gewählt werden. Eine 25 Quadratmeter große Terrasse würde im Beispiel also Kosten von ca. 750 Euro verursachen, die den Baunebenkosten ebenfalls hinzu addiert werden müssen.

 

6.3. Garage und Carport

Natürlich soll nicht nur der eigene Wohnkomfort mit dem Hausbau verbessert werden, auf einen Wetterschutz fürs Auto möchte man ebenso wenig verzichten. In Frage kommen vor allem Garagen und Carports. Dass hier extreme Unterschiede bezüglich der Kosten anfallen können, versteht sich von selbst. Einfache Carports, die man selbst aufstellen kann, sind bereits für 400 Euro erhältlich. Individuell geplante Carports können aber auch schnell 4.000 Euro kosten. Ähnlich verhält es sich mit Garagen, die in einfachen und ausgefallenen Ausführungen erhältlich sind. Zwischen 5.000 und 12.000 Euro liegen die marktüblichen Preise. Für unser Beispiel nutzen wir eine Garage für 6.000 Euro und für den Zweitwagen ein Carport für 1.000 Euro. Das macht zusätzliche Kosten von 7.000 Euro.

 

6.4. Rasen und Hecken

Natürlich soll auch der Garten gestaltet werden. Ein guter Rasen, verschiedene Hecken als Sichtschutz zu den Nachbarn, da kommen schnell einige Kosten zusammen. Der Streurasen kostet etwa 50 bis 150 Euro, dafür muss man auf den eigentlichen Rasen aber warten. Sofortige Ergebnisse erkennt man mit dem Rollrasen, der mit acht bis elf Euro pro Quadratmeter zu Buche schlägt, also ca. 3.000 bis 5.000 Euro insgesamt. Hecken sind zwischen 200 und 1.000 Euro als Sichtschutz erhältlich. Gehen wir vom Rollrasen für 4.000 Euro und Hecken für 600 Euro aus, sind das nochmals Mehrkosten von 4.600 Euro. Daraus ergeben sich folgende Gesamtkosten:

KostenKauf von Privat / MaklerKauf vom Bauträger mit Einschaltung des Maklers, Bauvertrag folgt später
Kaufpreis Grundstück40.000,00 €40.000,00 €
Baukosten Haus120.000,00 €120.000,00 €
Nebenkosten Grundstückskauf4.113,20 €4.113,20 €
Nebenkosten vor dem Hausbau31.900,60 €31.900,60 €
Nebenkosten für das Freimachen des Grundstücks5.555,00 €5.555,00 €
Erschließungskosten12.654,77 €12.654,77 €
Kosten für Versicherungen 1.245,00 € 1.245,00 €
Einfahrt pflastern450,00 €450,00 €
Terrasse anlegen750,00 €750,00 €
Garage / Carport7.000,00 €7.000,00 €
Rasen / Hecken4.600,00 €4.600,00 €
Gesamtkosten für die Außenanlagen und den Garten12.800,00 €12.800,00 €
Gesamtkosten für den Hausbau228.268,57 €232.468,57 €

Statt der 160.000 Euro, die für Hausbau und Grundstück anfallen und von vielen Bauherren fälschlicherweise als Gesamtpreis angenommen werden, fallen ca. 230.000 Euro reale Kosten an. Das Loch von 70.000 Euro sind die Nebenkosten beim Hausbau, die oftmals unterschätzt werden und damit zu einer wackeligen Finanzierung führen können.

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8 Antworten auf “Baunebenkosten Hausbau Checkliste

  1. Also die Auflistung der Kosten hier ist ja tatsächlich was sinnvolles und als grober Überblick sicherlich hilfreich. Aber ich wäre ehrlich gesagt vorsichtig damit diese Zahlen in dem Maße so zu verallgemeinern. Zum einen kommt es ja auch auf die Baustoffe an, die man verwendet, wodurh dann die Kosten variieren können. Zum anderen sind auch die Kosten regional sehr sehr unterschiedlich. Allein der Vergleich zwischen Stadt und Land fehlt mir hier, aber auch beispielweise die Unterscheidung zwischen Bundesländern bzw. Regionen.

    1. Hallo Robert, danke für deinen Kommentar. Wie du schon sagst, soll es ein grober Überblick sein welche Baunebenkosten es gibt. Die verwendeten Zahlen sind alles Beispielrechnungen.

  2. Beim Stöbern im Internet ist mir am Wochenende Ihre Site „Massivhaus.de“ aufgefallen. Dort wird unter der Rubrik „Nebenkosten beim Hausbau“ ein Kostenbeispiel für eine Baugrunduntersuchung mit Summe von sage und schreibe € 430,30 (inkl. An-/Abfahrt, Bohrungen, „Gutachten“ etc.) aufgezeigt.

    Während dem Makler im Beispiel vom Autor für die Grundstücksvermittlung immerhin € 2.142 zugesprochen werden, der Vermesser für seine Leistungen € 2.582,30 erhält und der Architekt sich über ein Honorar von ca. 10-15 % der Bausumme freuen darf, wird das Baugrundgutachten hier zum Dumpingpreis „verrammscht“.

    Tatsächlich muss ich mich als Sachverständiger für Geotechnik immer öfters mit potenziellen Kunden/Bauherrn auseinandersetzen, die mir nach eigenem Forschen im Internet (z. B. auf Ihrer Site) mitteilen, dass ein Baugrundgutachten nicht über € 1.000 kosten darf. Hier sind u. a. bundesweit agierende Firmen, aber auch schlecht ausgebildete Geologen tätig, die sich im Normalfalle weit unter HOAI-Niveau bewegen und offensichtlich auch die Vorgaben der DIN 4020 regelmäßig missachten (was man dort für sein Geld bekommt, weiß ich allerdings nicht).

    Die Site Massivhaus.de ignoriert an dieser Stelle vollkommen die Empfehlungen der HOAI (wir Geotechniker sind zwar seit der letzten Novellierung in den Anhang der HOAI „degradiert“ worden, dennoch sollte diese als Grundlage der Honorarbildung herangezogen werden) und suggeriert deren Lesern, dass Baugrunduntersuchungen praktisch fast umsonst zu bekommen sind, dabei brauchen auch wir ein gewisses Budget, wollen wir unsere Kunden fachtechnisch gut beraten. Beispielsweise beträgt das Gutachtenhonorar für die Grundleistungen (die Bodenaufschlüsse, bodenmechanische und/oder chemische Analysen, besondere Leistungen etc. kommen hier noch obendrauf) bei Gründungen mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad und anrechenbaren Kosten von € 100.000 (z. B. Einfamilienhaus) immerhin € 2.276 bis € 2.896 zuzüglich Mehrwertsteuer.

    Auf Ihrer Site erwähnen Sie u. a. auch die Altlastenproblematik. Chemische Analysen sind allerdings nicht zum Schnäppchenpreis zu bekommen. Eine qualifizierte Gefährdungsabschätzung setzt einen entsprechenden Aufwand in der Erkundung voraus.

    Gott sei Dank sind Baugrunderkundungen für die öffentliche Hand, für große Firmen/Konzerne und erfolgreiche Architekten heute selbstverständlich geworden. Gerne bedienen diese sich unseres spezialisierten Fachwissens und wissen, dass sich Sparen bei der Baugrunduntersuchung bitter rächen kann.

    Es wäre schön, wenn Sie Ihre Ausagen hierzu entsprechend verifizieren würden. Fragen Sie doch einfach beim Verband der Beratenden Ingenieure (VBI) nach, dort werden Sie fundierte Aussagen zur Problematik erhalten.