Bausparen – Der große Ratgeber

Bausparen – alles, was Sie wissen müssen

Eine der beliebtesten Sparformen in Deutschland ist der Bausparvertrag. Er dient dabei in erster Linie dazu, Eigenkapital für die Baufinanzierung aufzubauen, kann aber auch unabhängig von einem Bauvorhaben abgeschlossen werden. Trotzdem das Bausparen also eine beliebte Form der Geldanlage ist und selbst Kindern schon Bausparverträge zur Geburt geschenkt werden, wissen viele Verbraucher nicht genau, wie der Bausparvertrag eigentlich funktioniert, welche Gebühren dafür anfallen und mit welchen Renditen zu rechnen ist. Wir wollen über den Bausparvertrag und seinen Ablauf, die stattlichen Fördermöglichkeiten und vieles mehr informieren.

 

Wie funktioniert Bausparen?

Der Bausparvertrag funktioniert nach dem Bausparprinzip. Voraussetzung dafür ist, dass eine Bausparkasse möglichst viele Menschen zu einer Gemeinschaft zusammenfasst. Diese Gemeinschaft spart in einem großen Topf Kapital an. Aus diesem Topf heraus können die einzelnen Sparer später ein Darlehen erhalten. Während die anderen Bausparer weiter sparen, zahlen die Darlehensnehmer monatlich ihr Darlehen zurück. So bleibt stets ein möglichst gleichbleibender Betrag im Gemeinschaftstopf und auch den anderen Bausparern kann später ein Darlehen zur Finanzierung eines Massivhauses zur Verfügung gestellt werden. Aufgrund dieses Prinzips wird der Bausparvertrag in drei Phasen unterteilt:

 

  1. Ansparphase
  2. Zuteilungsphase
  3. Darlehensphase

 

 

Was passiert in der Ansparphase des Bausparvertrages?

Während der Ansparphase bauen die Bausparer Guthaben in ihrem Vertrag auf. Dieses dient später als Eigenkapital für die Finanzierung des Hausbaus. Wie viel Eigenkapital man später erreichen will, ist auch abhängig von der geplanten Investition. Dieses Eigenkapital wird auch als gesamte Bausparsumme bezeichnet, die sich wiederum aus dem angesparten Guthaben einerseits und dem Darlehensbetrag andererseits zusammensetzt. Häufig werden jeweils 50 Prozent Eigenkapital (Ansparguthaben) und 50 Prozent Darlehenssumme vereinbart.

 

Beispiel:

Familie Müller möchte einen Bungalow für 200.000 Euro bauen lassen. Als Eigenkapital aus dem Bausparvertrag strebt man 50.000 Euro an. Die Zuteilung erfolgt, wenn 50 Prozent der Bausparsumme erreicht sind. Die Familie muss also zunächst 25.000 Euro im Bausparvertrag ansparen, um anschließend den gleichen Betrag noch einmal als Darlehen ausgezahlt zu bekommen und die 50.000 Euro Eigenkapital einzubringen.

 

Während der Ansparphase zahlen Bausparer Monat für Monat einen vorher festgelegten Betrag auf das Bausparkonto ein. Das Guthaben wird nun angesammelt und verzinst. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach der aktuellen Marktlage, aber auch nach dem gewählten Tarif. Die Ansparphase dauert wenigstens solange, bis die vereinbarte Mindestsparsumme erreicht wird. Erst danach wird der Vertrag in den Zuteilungsprozess aufgenommen und man erfährt, wann das Bauspardarlehen ausgezahlt wird.

Während der Ansparphase lassen sich die individuell vereinbarten Sparraten auch anpassen, etwa, wenn es zu Änderungen beim Einkommen kommt. Zudem kann der Bausparvertrag während der Sparphase ruhend gestellt werden. In diesem Fall gehen keine weiteren Zahlungen auf das Bausparkonto mehr ein.

Außerdem verzichtet man beim Bausparvertrag auf die Aussagen zu Laufzeiten. Zwar wird bei Abschluss des Vertrages eine Laufzeit angegeben, binnen derer mit den vereinbarten Sparraten das Sparziel erreicht werden kann, trotzdem bleibt man flexibel. Allerdings vereinbaren die meisten Bausparkassen eine Mindestlaufzeit. Selbst wenn also eine Einmalzahlung genutzt wird, um das Bausparguthaben aufzubauen, muss es oft noch mehrere Jahre auf dem Bausparkonto liegen, bevor der Vertrag in den Zuteilungsprozess gelangt. Wie lange die Mindestsparzeit dauert, ist je nach Tarif unterschiedlich.

Zudem werden die eingezahlten Sparraten als Guthaben verzinst. Den Zinssatz vereinbaren Bausparer mit der Bausparkasse beim Vertragsabschluss. Dieser Zinssatz kann sich während der gesamten Ansparphase nicht mehr ändern. Dadurch wird das Guthaben auch mittels Verzinsung aufgestockt.

Achtung! Es gibt sehr große Unterschiede bei den Zinsen, die sich je nach gewünschtem Verwendungszweck ergeben. Wer mit dem Bausparvertrag Guthaben für den Kauf eines Hauses ansparen will, sollte auf niedrige Guthabenzinsen, aber auch niedrige Darlehenszinsen achten. Wer den Bausparvertrag dagegen als reine Geldanlage ansieht, sollte gezielt Tarife mit hohen Guthabenzinsen auswählen.

Übrigens, auch wenn das Mindestsparguthaben angesammelt wurde und die Mindestspardauer erreicht wurde, muss man nicht zwingend in die Darlehensphase übergehen. Man kann den Vertrag auch weiter besparen und so das Guthaben erhöhen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn etwa noch kein infrage kommendes Objekt gefunden wurde. Mehr Fachinfos finden Sie auf den Seiten der Bausparkasse Mainz AG

 

Die Zuteilungsphase beim Bausparvertrag

Die zweite große Phase beim Bausparen ist die Zuteilungsphase. Sie stellt das Bindeglied zwischen der Anspar- und der Darlehensphase dar. In dieser Phase müssen sich die Bausparer entscheiden, ob sie sich das angesammelte Guthaben auszahlen lassen oder das Darlehen in Anspruch nehmen wollen. Allerdings muss der Bausparvertrag erst die so genannte Zuteilungsreife erhalten, bevor das Darlehen ausgezahlt (zugeteilt) werden kann. Für die Zuteilungsreife gelten in der Regel folgende Voraussetzungen:

 

  1. Mindestsparguthaben wurde erreicht (meist 50 Prozent der Bausparsumme)
  2. Mindestlaufzeit wurde eingehalten
  3. Bausparvertrag hat die nötige Bewertungszahl erreicht

 

Gerade die dritte Voraussetzung ist quasi undurchschaubar, da jede Bausparkasse die Bewertungszahlen nach eigenen Kriterien errechnet. In der Praxis hat sich allerdings gezeigt, dass regelmäßige monatliche Sparbeiträge, auch in geringer Höhe, oder das Ansparen hoher Summen in kurzer Zeit die Bewertungszahl verbessern kann. Welche Bewertungszahl es für die Auszahlung des Bauspardarlehens und/oder –guthabens braucht, kann man anhand des eigenen Vertrags prüfen. Idealerweise informiert die Bausparkasse auch in regelmäßigen Abständen über die derzeit erreichte Bewertungszahl.

 

Die Darlehensphase im Bausparvertrag

Die dritte und letzte große Phase beim Bausparvertrag ist die Darlehensphase. Hier wird die gesamte Bausparsumme an den Bausparer ausgezahlt. Sie setzt sich aus dem Bauspardarlehen sowie dem angesparten Guthaben zusammen. Auch schrittweise Auszahlungen sind denkbar, die immer dann Sinn machen, wenn die einzelnen Gewerke beim Hausbau in Teilsummen bezahlt werden müssen.

Die Besonderheiten beim Bauspardarlehen liegen allerdings in der vergleichsweise hohen Tilgungsrate. Sie muss einen bestimmten Promillebereich der Darlehenssumme erreichen. Ziel ist es, auf diese Weise für eine schnelle Rückzahlung zu sorgen. Deshalb laufen Bauspardarlehen oft nur über eine Laufzeit von zehn oder elf Jahren für die Rückzahlung, während klassische Baufinanzierungen 30 Jahre und länger laufen. Dafür ist man mit Ende der Laufzeit beim Bauspardarlehen allerdings auch schuldenfrei, was bei herkömmlichen Hypothekendarlehen oft nicht gegeben ist. So kann auf eine Anschlussfinanzierung verzichtet werden.

Zudem sind bei Bauspardarlehen Sondertilgungen jederzeit und in beliebiger Höhe möglich. Bei klassischen Baufinanzierungen wird die Sondertilgung auf einen prozentualen Wert der noch verbliebenen Restschuld begrenzt. Höhere Sondertilgungen sind mit Zusatzkosten versehen. Beim Bauspardarlehen können jederzeit Sondertilgungen vorgenommen werden, so dass die Laufzeit noch weiter verkürzt werden kann.

Eine weitere Besonderheit beim Bauspardarlehen ist die Zweckgebundenheit. Diese Darlehen dürfen ausschließlich für den Wohnungsbau, den Kauf von Haus oder Wohnung bzw. den Bau eines Eigenheims genutzt werden. Diese Immobilien müssen grundsätzlich auch vom Bausparer selbst bewohnt werden. Für die Verwendung des Bauspardarlehens müssen Bausparer der Bausparkasse entsprechende Nachweise erbringen.

 

Zinsen, Gebühren und Kosten beim Bausparvertrag

Jeder Bausparvertrag bringt Zinsen, Gebühren und andere Kosten mit sich. Die Zinsen lassen sich in die Guthabenzinsen und die Darlehenszinsen untergliedern. Dabei gilt folgende Faustregel:

 

  • Je niedriger die Guthabenzinsen sind, desto geringer fallen auch die Darlehenszinsen aus.
  • Je höher die Guthabenzinsen sind, desto höhere Darlehenszinsen fallen an.

 

Für Bausparer, die sich tatsächlich mit dem Gedanken tragen, das Bauspardarlehen für den Hauskauf in Anspruch zu nehmen, lohnt sich daher ein niedriger Guthabenzins. Wer sich sicher ist, dass er nur die Geldanlage nutzen möchte, sollte sich für einen Tarif mit hohen Guthabenzinsen entschieden. Alternativ dazu gibt es Mischverträge. Sie winken mit mittleren Guthaben- und Darlehenszinsen. Wer sich gegen das Darlehen entscheidet, kann dann noch eine Prämie erhalten, die die Gesamtverzinsung positiv beeinflusst.

Zu den Gebühren beim Bausparvertrag zählt hingegen in erster Linie die Abschlussgebühr. Diese beträgt in der Regel ein bis zwei Prozent der Bausparsumme. Je höher also die Bausparsumme ist, desto höher fällt auch die Abschlussgebühr aus.

 

Beispiel:

  1. Bausparsumme = 50.000 Euro
  2. Bausparsumme = 10.000 Euro

 

Die Abschlussgebühr beträgt in beiden Fällen 1,5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Konstellation:

  1. 000 Euro * 1,5 Prozent = 750 Euro
  2. 000 Euro * 1,5 Prozent = 150 Euro

 

Beim Bausparvertrag lässt sich die Bausparsumme auch noch nachträglich anpassen. Eine Erhöhung der Bausparsumme kann dann weitere Kosten nach sich ziehen. Problematisch ist zudem, dass die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag nur anteilig in den Effektivzins einberechnet wird. Dieser gilt bei Finanzprodukten aller Art als wichtiges Vergleichskriterium, kann aber aufgrund der nur anteilig eingerechneten Abschlussgebühren bei Bausparverträgen nicht alleine herangezogen werden. Ein weiteres Problem bei den Abschlussgebühren besteht darin, dass diese nicht erstattet werden, selbst wenn der Bausparvertrag vorzeitig gekündigt wird.

 

Weitere Gebühren, die bei Bausparverträgen anfallen können, sind:

  • Kontoführungsgebühren
  • Agio bei der Auszahlung des Darlehens
  • Bearbeitungsgebühren für Darlehensauszahlung
  • Gebühren für Serviceangebote (Hotlines, zusätzliche Beratungen usw.)

 

Diese Gebühren sind oft abhängig vom Tarif, so dass sich der Vergleich lohnt.

Bausparverträge mit staatlichen Förderungen bezuschussen lassen

Zahlreiche Bausparverträge können zudem von staatlichen Förderungen profitieren, was diese Form der Geldanlage auch für Kleinanleger noch interessanter machen dürfte. Man unterscheidet hierbei in drei grundlegende staatliche Förderungen:

 

  1. Nutzung der Wohnungsbauprämie
  2. Nutzung von vermögenswirksamen Leistungen durch den Arbeitgeber
  3. Nutzung des Freistellungsauftrags
  4. Nutzung der Arbeitnehmersparzulage
  5. Nutzung von Wohn-Riester

 

Wohnungsbauprämie und Bausparvertrag

Die Wohnungsbauprämie ist eine der bekanntesten Fördermöglichkeiten für den Bausparvertrag. Dabei gelten folgende Voraussetzungen für die Nutzung:

  • Bausparer muss mindestens 16 Jahre alt und unbeschränkt einkommenssteuerpflichtig sein.
  • Mindestens 50 Euro müssen innerhalb eines Jahres auf den Bausparvertrag eingezahlt werden. Achtung: Die Guthabenzinsen, die zum 31.12. des Jahres gutgeschrieben werden müssen, fallen in diesen Betrag mit hinein.
  • Das maximale zu versteuernde Jahreseinkommen für Alleinstehende ist auf 25.600 Euro begrenzt, bei Ehepaaren gilt ein Maximalwert von 51.600 Euro.
  • Maximal gefördert werden kann ein Sparbetrag von 512 bzw. 1.024 Euro jährlich mit 8,8 Prozent.
  • Die Wohnungsbauprämie beträgt maximal 45,06 Euro für Alleinstehende bzw. 90,11 Euro für Verheiratete.

 

Bei geringeren Spareinlagen verringert sich demnach auch die Wohnungsbauprämie.

 

Beispiel:

Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 Prozent der eingezahlten Beträge, die mindestens 50 Euro betragen müssen. Bis zu 512 Euro sind für einen Alleinstehenden förderfähig. Im Folgenden gehen wir von alleinstehenden Bausparern aus.

  1. Einzahlung von 75 Euro = 75 Euro * 8,8 Prozent = 6,60 Euro Wohnungsbauprämie
  2. Einzahlung von 512 Euro = 512 Euro * 8,8 Prozent = 45,06 Euro Wohnungsbauprämie
  3. Einzahlung von 850 Euro = 512 Euro * 8,8 Prozent = 45,06 Wohnungsbauprämie.

 

Den Antrag für die Wohnungsbauprämie finden Bausparer regelmäßig beim jährlich verschickten Kontoauszug. Die Prämie wird von der Bausparkasse errechnet und auf dem Bausparvertrag gutgeschrieben – allerdings erst nach einer Sperrfrist von sieben Jahren bei Verträgen, die vor 2009 abgeschlossen wurden. Allerdings gilt die Wohnungsbauprämie für alle Bausparverträge zusammen, so dass sie nicht für verschiedene Bausparverträge immer wieder extra beantragt werden kann.

 

Vermögenswirksame Leistungen für den Bausparvertrag nutzen

Die zweite weit verbreitete und bekannte Variante zur Förderung von Bausparverträgen ist die Nutzung der vermögenswirksamen Leistungen (VL). Die vermögenswirksamen Leistungen werden vom Arbeitgeber gewährt und müssen zwingend zum Vermögensaufbau genutzt werden. Fonds und Bausparverträge sind hier das Mittel der Wahl, da sie auch noch weitere Fördermöglichkeiten mit sich bringen. Bei der Nutzung von VL werden die Beträge direkt vom Arbeitgeber auf das jeweils benannte Anlagekonto überwiesen.

Die Höhe der VL wird im individuellen Arbeitsvertrag geregelt, bzw. in den Tarifverträgen. Weitere Einzahlungen auf den Bausparvertrag durch den Arbeitnehmer sind ebenfalls möglich.

 

Freistellungsauftrag beim Bausparvertrag

Sinnvoll ist es ebenfalls, den Freistellungsauftrag für den Bausparvertrag einzurichten. Zinserträge aus dem Bausparguthaben müssen, ebenso wie alle anderen Erträge, versteuert werden. Es gibt allerdings Freigrenzen, so dass man bis zu einem Zinsertrag von 801 Euro (Alleinstehende) bzw. 1.602 Euro (Verheiratete) keine Steuern zahlen muss. Damit der Steuerabzug allerdings nicht automatisch erfolgt, muss ein Freistellungsauftrag eingerichtet werden.

 

Die Arbeitnehmersparzulage beim Bausparvertrag

Eine weitere Fördermöglichkeit für den Bausparvertrag ist die Arbeitnehmersparzulage, die bei der Nutzung von VL infrage kommt. Sie erfordert folgende Voraussetzungen:

  1. Nutzung von vermögenswirksamen Leistungen durch den Arbeitgeber
  2. Anlage der VL in Bausparvertrag oder Fonds
  3. Maximales zu versteuerndes Jahreseinkommen von 17.900 Euro (Alleinstehende) bzw. 35.800 Euro (Verheiratete) für den Bausparvertrag bzw. 20.000/40.000 Euro für den Aktienfonds.
  4. Maximal förderbare Sparleistung 470 Euro (Alleinstehende) bzw. 940 Euro (Ehepartner) bei Bausparverträgen bzw. 400/800 Euro für Fonds.

 

Die Arbeitnehmersparzulage beträgt neun Prozent der Sparleistung, sie kann für Alleinstehende also höchstens 43 Euro, für Ehepaare maximal 86 Euro jährlich betragen. Dies gilt beim Bausparvertrag. Für Fonds werden die Sparleistungen bis zu 20 Prozent gefördert, so dass eine Fördersumme von 80 bzw. 160 Euro pro Jahr erzielt werden kann.

 

Wohn-Riester und der Bausparvertrag

Eine weitere Förderform für Bausparverträge ist Wohn-Riester. Hierbei werden die Riester-Förderungen auf den Bausparvertrag eingezahlt. Das angesparte Guthaben inklusive des Darlehens kann also auch vor Rentenbeginn ausgezahlt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Wohn-Riester-Bausparvertrag tatsächlich zur Finanzierung einer eigenen Immobilie als Altersvorsorge verwendet wird. Die Immobilie muss auch hierbei selbst bewohnt werden. Dabei gelten folgende Voraussetzungen:

 

  1. Steuern für die erhaltenen staatlichen Zulagen müssen bis zum Beginn des 68. Lebensjahres zurückgezahlt werden.
  2. Mindestens vier Prozent des Bruttojahreseinkommens müssen während der Ansparphase angelegt und während der Tilgungsphase getilgt werden.
  3. Förderungen gibt es nur für Personen, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind.

 

Die Förderung ist identisch mit klassischen Riesterverträgen. Sie beträgt:

  • 154 Euro Grundzulage für einen Erwachsenen
  • 185 Euro Kinderzulage, wenn das Kind vor 2008 geboren ist.
  • 300 Euro Kinderzulage, wenn das Kind ab 2008 geboren ist.

 

Darüber hinaus gibt es Steuervorteile, so dass bis zu 2.100 Euro jährlich, die in den Vertrag eingezahlt werden, als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden können.

 

Lohnen sich Bausparverträge für Kinder?

Oftmals werden Bausparverträge schon für die Kleinsten abgeschlossen. Statt des klassischen Sparbuchs, das die Großeltern anlegen, wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, um dem Nachwuchs einen sorgenfreien Start ins Leben zu ermöglichen. Attraktiv erscheint der Bausparvertrag in diesem Zusammenhang aus folgenden Gründen:

  • Flexible Sparbeiträge, etwa nur zum Geburtstag oder Weihnachten
  • Finanzielle Absicherung für den Nachwuchs – er kann bei Erreichen der Volljährigkeit direkt das Darlehen in Anspruch nehmen oder das Guthaben frei verwenden
  • Kinder und Jugendliche ab 16 Jahren erhalten die Wohnungsbauprämie unabhängig davon, ob sie den Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke einsetzen oder nicht
  • Spezielle Bauspartarife für Kinder mit höheren Verzinsungen und anderen Vorteilen sind bei vielen Bausparkassen im Programm

 

Wie und wann kann ich den Bausparvertrag kündigen?

Der Bausparvertrag gilt als sehr sichere und gleichzeitig flexible Geldanlage. Somit kann er auch jederzeit gekündigt werden. Obwohl man oftmals von einer vorzeitigen Kündigung spricht, ist diese Aussage so nicht ganz korrekt, denn der Bausparvertrag hat kein festgelegtes Enddatum. Daher lässt er sich jederzeit kündigen, wobei natürlich die individuell vereinbarten Kündigungsfristen zu beherzigen sind. Die Kündigungsfrist beträgt meist drei Monate, einige Bausparkassen lassen eine Kündigung nur zum Quartalsende zu, bei anderen kann man jederzeit kündigen. Hier lohnt ein Blick in den Vertrag.

Eine fristlose Kündigung ist ebenfalls möglich, etwa wenn das angesparte Guthaben sehr dringend benötigt wird. Allerdings müssen Bausparer in diesem Fall mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese beträgt etwa ein Prozent der Bausparsumme pro Monat der verfrühten Kündigung.

Außerdem können sich Nachteile aus einer Kündigung ergeben, wenn der Bausparvertrag vor Ablauf der Sperrfrist von sieben Jahren gekündigt wird. Diese Nachteile sind vor allen Dingen dann vorhanden, wenn zuvor staatliche Förderungen, wie die Wohnungsbauprämie, beantragt wurden. Einige Bausparkassen verlangen zudem festgelegte Mindestlaufzeiten. Werden diese nicht eingehalten, gibt es die versprochenen Bonuszahlungen für die Mindestlaufzeiten nicht. Die Abschlussgebühr kann ebenfalls nicht zurückerstattet werden.

Wer den Bausparvertrag in der Darlehensphase kündigen will, kann dies ebenfalls jederzeit tun. Allerdings müssen vor der Kündigung alle offenen Beträge sowie die Zinsen und weitere noch anfallende Kosten ausgeglichen werden. Die Kündigung des Bausparvertrags in der Darlehensphase entspricht in der Regel einer Umschuldung. Diese ist beim Bausparvertrag sehr einfach möglich, da dieser jederzeit beliebig hohe Sondertilgungen vorsieht.

 

Eine Beendigung des Bausparvertrages ohne Kündigung ist ebenfalls denkbar, und zwar immer dann, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Zu diesem Zeitpunkt kann der Bausparer sich entscheiden, ob er

  • weiteres Guthaben ansparen,
  • das Darlehen in Anspruch nehmen oder
  • den Vertrag beenden möchte.

 

 

Die Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags

Bausparen gilt heute oft als spießig und wenig lukrativ. Gleichzeitig bleibt der Bausparvertrag aber eine der beliebtesten Geldanlagen der Deutschen. Dafür sprechen die zahlreichen Vorteile des Bausparvertrages, denen jedoch auch einige Nachteile gegenüber stehen:

VorteileNachteile
+ zahlreiche Tarife, die sich dem eigenen Bedarf anpassen lassen- oft geringe Guthabenzinsen, daher genaue Tarifprüfung vor Abschluss erforderlich
+ Zinsen werden fest vereinbart und können sich auch bei schwankenden Marktzinsen nicht ändern – gilt sowohl für Guthaben-, wie auch für Darlehenszinsen- wenig geeignet, wenn der Wunsch nach einer Immobilie zeitnah erfüllt werden soll
+ hohe Flexibilität durch Sondertilgungen, individuelle Höhe der Sparrate usw.- hohe Gebühren
+ zahlreiche staatliche Förderungen nutzbar- Abschlussgebühren werden nicht vollständig in Effektivzins eingerechnet
+ Guthaben lässt sich frei verwenden- Zuteilungsreife ist nicht eindeutig planbar (keine Garantie für Auszahlungstermin des Darlehens)
+ vorzeitige Kündigung möglich – Achtung, es könnten Förderungen verloren gehen

 

Quellen:

https://www.bkm.de/bausparvertrag/

http://www.finanztip.de/vermoegenswirksame-leistungen/

http://www.finanztip.de/vermoegenswirksame-leistungen/arbeitnehmersparzulage/

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