Baufinanzierung – Die 10 goldenen Regeln

Die 10 goldenen Regeln der Baufinanzierung

Rund 190 Milliarden Euro Baufinanzierungsvolumen werden Jahr für Jahr beantragt und ausgezahlt – darin sind sowohl Hausfinanzierungen als auch Bauspardarlehen für Renovierungszwecke enthalten. Ein immer größerer Anteil am Gesamtgeschäft wird dem Internet zugeschrieben. Dabei sollte man unterscheiden: Die reine „Online-Baufinanzierung“, wie in den ersten Jahren des World Wide Web angeboten, gibt es eigentlich gar nicht (mehr). Zum anderen drängen sich gerade auf dem Online-Baufinanzierungsmarkt sehr viele Vermittler – ursprüngliche Internet-Plattformen wie Interhyp oder Creditweb oder frühere Offline-Vermittler, die auch eine „Internet-Dependance“ aufgemacht haben, wie Dr. Klein oder Accedo.

Viele Banken sind dazu übergegangen, statt eigener Baufinanzierungsprodukte im Web die Dienste von solchen „Baufinanzierungsbrokern“ zu offerieren. So steckt beispielsweise hinter den Angeboten der netbank Planethome. Der Vorteil liegt auf der Hand: Baufinanzierungsprozesse im Netz abzubilden ist sehr aufwendig. Einfacher ist es für Banken, ihre Konditionen bei Vermittlern einzustellen.

Der große Vorteil für den Online-Interessenten: Er muss nur seine Rahmendaten eingeben, und schon suchen die schlauen Internetrechner für ihn das passendste und günstigste Produkt heraus. Reine Vergleichsrechner wie auf fhm.de oder biallo.de sollte man als erste Richtschnur für Konditionen verwenden. Als Entscheidungskriterium taugen sie weniger, da viele individuelle Kriterien nicht berücksichtigt werden können.

Das ist auch das Hauptargument der Gegner von Online-Baufinanzierungen: „Ohne Beratung geht es gar nicht – Baufinanzierung ist kein Nullachtfünfzehn-Geldprodukt!“ Das kann man im WWW des Jahres 2013 nicht mehr so stehen lassen – denn alle Anbieter von Online-Hypotheken bieten auch die persönliche Beratung an. Kein Interessent wird alleingelassen und muss sich einsam durch das Antragsdickicht kämpfen. Telefonberater zeigen auch Alternativen auf, bieten Fördermittel der KfW.

 

Letztes – wichtigstes – Argument pro/kontra Online-Baufinanzierung: die Konditionen. Häufig ist die Hausbank hinsichtlich der Konditionen nicht konkurrenzfähig. In der Regel sind Internet-Vermittler ein paar Zehntel Prozent günstiger.

So sollten Sie vorgehen: Zuerst bei einem Vergleichsrechner im Internet erste Orientierungskonditionen einholen. Danach von mindestens einem Internet-Vermittler ein konkretes Angebot anfordern. Mit diesem bei der Hausbank deren Angebot einholen.

Bei allen Angeboten immer auf diese Vergleichswerte achten: Effektivzins, Restschuld bei Ablaufen der Zinsbindung oder Gesamtkosten der Finanzierung bis Restschuld null, Höhe der monatlichen Rate. Und dann das günstigste Angebot nehmen.

 

Eine Baufinanzierung kann Gelassenheit schaffen oder schlaflose Nächte. Auch wenn die persönliche Situation im Blick bleiben muss – es gibt ein paar Leitsätze für alle.

 

1. Mindest-Eigenkapital

Sie sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag) bereits angespart und zur Verfügung haben. Auch wenn gern sogenannte Vollfinanzierungen angeboten werden, so ist doch ein gewisses Kapital ein beruhigendes Polster für Unvorhergesehenes. Lesen Sie dazu: (Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hausbau?)

 

2. Richtige Darlehenshöhe

Auch wenn alle Ersparnisse zusammengenommen für den Immobilienankauf reichen – stecken Sie nicht alles inklusive Rücklagen in die Immobilie. Setzen Sie einen Teil für eine Baufinanzierung ein (bei den aktuell niedrigen Zinsen oft günstiger als eine Geldanlage) oder, wenn vorhanden, für ein Bauspardarlehen. Lassen Sie immer mindestens 5.000 bis 7.000 Euro Luft für unvorhersehbare Ausgaben.

 

3. Monatliche Belastung

Die monatliche Rate (Zins und Tilgung) für die Baufinanzierung sollte 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

 

4. Genau vergleichen

Es gibt eigentlich nur zwei Kriterien, mit denen Sie all die verschiedenen Baufinanzierungsprodukte vergleichbar machen können: Effektivzins für die gesamte Finanzierung und Gesamtkosten bis zur kompletten Rückzahlung (also der Betrag, den Sie an die entsprechende Bank/Sparkasse/Versicherung/Bausparkasse im Laufe der Jahr gezahlt haben werden).

Eine gute Hilfe beim Vergleichen: Jedes Kreditinstitut ist rechtlich verpflichtet, Ihnen das „Merkblatt gemäß des Europäischen Verhaltenskodexes“ zusammen mit dem Darlehensangebot auszuhändigen. Hier finden Sie – immer an der gleichen Stelle – die Hauptkriterien des angebotenen Darlehens nach für alle Kreditinstitute verbindlich geltenden Vorgaben aufgeführt.

 

5. Flexibilität vereinbaren

Versuchen Sie, so viel Flexibilität wie möglich bei Ihrer Baufinanzierung zu vereinbaren. Also zum Beispiel kostenloses Sondertilgungsrechte (wenn, was wir nicht hoffen mögen, Ihre Erbtante stirbt…) oder eine variable Tilgungsrate je nach Lebenssituation (wenn zum Beispiel Nachwuchs kommt und vorläufig ein Verdiener ausfällt).

 

6. Laufzeit ausreizen

Je länger die Darlehenslaufzeit, kombiniert mit einem festen Zins und einer festen Rate, umso besser für Sie. Zwar sind Darlehen mit langen Laufzeiten oft teurer, als zum Beispiel 5 Jahre Zinsbindung. Aber Sie gewinnen damit Planungssicherheit. Und bei der Inflation zahlen Sie faktisch/wertmäßig gesehen im Lauf der Jahre immer weniger. Aktuell ist die Zinskurve noch relativ flach, sodass nur geringe Zinsunterschiede zwischen 10 Jahren und längeren Laufzeiten bestehen.

 

7. Nebenkosten kalkulieren

Kalkulieren Sie mit monatlichen Nebenkosten anteilig wie jetzt aktuell in Ihrer Miet-Immobilie. Das sollte neben der Darlehensrate immer noch drin sein. Und vergessen Sie bei der Berechnung der Darlehenssumme ebenfalls nicht die Nebenkosten, die mit einem Kauf verbunden sind (siehe 1. Regel). Experten empfehlen, rund 10 Prozent für Makler, Notar, Grundbuch zu kalkulieren. Und einen Garten anzulegen, kostet heutzutage auch schnell mal 10.000 Euro…

 

8. Einkommen absichern

Wie sieht es in Zukunft mit Ihrem Einkommen aus? Falls Sie Doppelverdiener sind – ist Nachwuchs geplant und fällt folglich erst einmal ein Einkommen weg? Was dann? Kalkulieren Sie so, dass Sie auch mit niedrigerem Einkommen eine gewisse Zeit überbrücken können.

 

9. Alternativen prüfen

Lassen Sie sich auf jeden Fall aufzeigen, welche zinsgünstigen KfW-Förderdarlehen Sie erhalten könnten. Auch wenn Sie in den letzten Jahren in der Presse oft miesgemacht wurden: sogenannte Konstantmodelle von Bausparkassen bieten Vorteile wie lange Laufzeit und hohe Planungssicherheit. Lassen Sie sich auch dafür Angebote unterbreiten.

 

10. Rücklagen bilden

Mit der Finanzierung und dem Einzug ins neue Heim hören die Kosten nicht auf. Die Heizung kann ausfallen, das Dach undicht werden, die Solaranlage soll endlich nachgerüstet werden…. Da müssen Sie dann auf einmal mehrere tausend Euro hinblättern. Also behalten Sie besser ein Polster von bis zu 10.000 Euro. Oder fangen Sie gleich zu Beginn der Baufinanzierung und nach dem Einzug an, neue Rücklagen zu schaffen – mit einem Bausparvertrag, einem Banksparplan oder, wenn es flexibler sein soll, mit einem Fondssparplan.

Copyright & Dank an Anette Rehm

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