Grundbuch Lexikon – Alle Infos auf einen Blick

Wer sich für den Kauf oder Bau eines Hauses oder eines Grundstücks interessiert, sollte sich dabei keinesfalls nur auf die Sympathie dem Verkäufer gegenüber oder einen günstigen Preis verlassen. Rechtskräftig wird der Kaufvertrag erst nach Eintrag des Eigentumsübergangs in das Grundbuch. Doch was versteht man unter dem Grundbuch? Welche Dinge werden hier eingetragen? Welche Kosten entstehen? Diese und viele weitere Fragen rund um das Grundbuch wollen wir im folgenden Artikel erläutern.

 

Das Grundbuch – was ist das eigentlich?

Das Grundbuch stellt nichts anderes, als ein Register dar. In diesem Register werden wichtige Daten zu Grundstücken erfasst, so etwa

  • dessen Belastungen oder
  • die Eigentumsverhältnisse am Grundstück.

Dadurch soll vermieden werden, dass unklare Rechtsverhältnisse im Zusammenhang mit dem Grundstück entstehen. Das Grundbuch wird in ganz Deutschland bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten geführt. Einzige Ausnahme bildet Baden-Württemberg. Im Grundbuch gibt es ein Bestandsverzeichnis. In diesem sind Angaben über das Grundstück enthalten, die die

  • Wirtschaftsart,
  • Lage und
  • Größe widerspiegeln.

Darüber hinaus finden sich Angaben zu:

  • Miteigentumsanteilen,
  • grundstücksgleichen Rechten oder
  • Veränderungen einer dieser Werte.

 

Drei Abteilungen im Grundbuch – Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch unterteilt sich in die drei Abteilungen I, II und III. Dabei enthalten die einzelnen Abteilungen unterschiedliche Werte, wie folgende Aufstellung verdeutlicht:

 

Abteilung I:

Hier finden sich Angaben zu dem oder den Eigentümern. Die genauen Eigentumsanteile sind bei mehreren Eigentümern festzuhalten, wie es etwa bei einer Erbengemeinschaft der Fall wäre. Auch die Rechtsform, in der die Eigentümer zueinander stehen, ist aus Abteilung I des Grundbuchs ersichtlich. Ebenfalls muss hier ein Eintrag erfolgen, der aufzeigt, wie der Eigentumseintrag vorgenommen wurde. Bekanntes Beispiel ist hier die „Auflassung“. Dieser Begriff besagt nichts anderes, als dass der Erwerb des Grundstücks durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag erfolgt ist.

 

Abteilung II:

In Abteilung II finden sich alle Belastungen des Grundstücks, ausgenommen derer, die sich in Abteilung III finden lassen.

Dazu zählen unter anderem:

  • Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht; Recht, Leitungen, Rohre und Co. über ein Grundstück zu führen),
  • Nießbrauchrecht (wenn ein Wohnrecht bzw. Nutzrecht eingeräumt ist) oder
  • Vorkaufsrechte (wenn einem Dritten ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück eingeräumt wurde).

 

Abteilung III:

Schließlich gibt es noch die Abteilung III, in der weitere Belastungen des Grundstücks vermerkt werden. Typisch für diesen Bereich ist die Eintragung von

  • Grundschulden,
  • Hypotheken,
  • Rentenschulden,
  • Vormerkungen und
  • Widersprüche.

Die Vormerkungen und Widersprüche müssen sich dabei auf die genannten Grundpfandrechte beziehen. Unterteilt wird das Grundbuch Abteilung III in Spalten. In der ersten Spalte müssen die einzelnen Rechte fortlaufend nummeriert werden. Die Reihenfolge gibt damit den Rang des Rechts an.

 

Grundschulden und Hypotheken – was ist was?

Grundschulden und Hypotheken – auf den ersten Blick zwei Begriffe, die fast das Gleiche meinen könnten? Weit gefehlt, denn es gibt deutliche Unterschiede zwischen diesen beiden Begriffen.

Grundschulden werden meist zur Absicherung eines Darlehens eingetragen. Das heißt, wird ein Grundstück erworben und müssen die Käufer dafür ein Darlehen bei einem Kreditinstitut aufnehmen, so muss er für diese Verbindlichkeit haften. Das Grundstück selbst dient dem Kreditgeber dann als Sicherheit. (Hier erfahren Sie wie Sie das richtige Grundstück finden!) Es wird dementsprechend eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Diese wird erst auf Antrag wieder aus dem Grundbuch gestrichen.

 

Hypotheken dienen ebenfalls als Sicherheiten für die verschiedenen Baufinanzierungskredite, wie die

  • Inhaberhypothek,
  • Buchhypothek,
  • Höchstertragshypothek oder
  • Sicherungshypothek.

 

Allerdings sind Hypotheken stets an die zugrunde liegende Forderung gebunden. Es handelt sich dementsprechend um die dingliche Sicherung einer persönlichen Forderung. Sobald die Forderung nichtig wird, gilt dies auch für die Hypothek.

 

Zur Verdeutlichung des Unterschieds hier ein Beispiel:

A kauft eine Immobilie für 100.000 Euro und nimmt dafür 60.000 Euro Kredit auf. Dieser wird mit einer Grundschuld besichert. Nach 20 Jahren ist das Darlehen abgezahlt. A nimmt einen weiteren Kredit bei der gleichen Bank auf, um Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Grundschuld bleibt bestehen und sichert den neuen Kredit.

A kauft die gleiche Immobilie, nimmt den gleichen Kredit auf. Die Absicherung erfolgt mittels einer Hypothek. Nach Abzahlung des Kredits wird wieder ein neuer Kredit aufgenommen. Die Hypothek ist mit Abzahlung des Kredits nichtig geworden und aus dem Grundbuch auszutragen.

A kauft die gleiche Immobilie mit dem gleichen Darlehen und besichert dieses mit der Grundschuld. Nach 20 Jahren ist der Kredit abgezahlt, bei einer anderen Bank soll ein weiterer Kredit aufgenommen werden. Dieser kann nur als zweitrangige Grundschuld besichert werden, solange kein Antrag auf Löschung der ursprünglichen Grundschuld erfolgt ist.

Grundschuld löschen – Sinnvoll oder nicht?

Obwohl es also durchaus Sinn machen kann, die Grundschuld zu löschen, warnen Experten vor der voreiligen Löschung. Denn die bestehende Grundschuld kann für das nächste Darlehen genutzt werden. Dadurch lassen sich die erneuten Kosten für die Eintragung der Grundschuld sparen und das mittels Grundschuld besicherte Darlehen wird ebenfalls günstiger angeboten.

 

Warum ist die Rangfolge im Grundbuch so wichtig?

Die Rangfolge der einzelnen Grundpfandrechte wird in Abteilung III des Grundbuchs ebenfalls hinterlegt. Sie gibt an, in welcher Reihenfolge die einzelnen Gläubiger im Falle einer Zwangsvollstreckung bedient werden. Man unterscheidet dabei in erstrangige Grundpfandrechte, die meist bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts reichen und in nachrangige Grundpfandrechte.

Beispiel:

Im Grundbuch ist ein erstrangiges Grundpfandrecht über 75.000 Euro eingetragen. Dieses steht der Bank A zu. Die Bausparkasse hat ein zweitrangiges Grundpfandrecht über 22.000 Euro eingetragen und Bank B ein drittrangiges Grundpfandrecht über 7.000 Euro. Es kommt zur Zwangsvollstreckung der Immobilie, die einen Erlös von 79.000 Euro bringt.

Bank A erhält aus diesem Erlös die 75.000 Euro, die sie eingetragen hat. Die Bausparkasse erhält noch 4.000 Euro, wohingegen Bank B leer ausgeht.

 

Einblicke in das Grundbuch – wem werden sie gewährt, wem nicht?

Das Grundbuch ist ein öffentlich zugängliches Register. Demnach darf jeder in das Grundbuch einsehen, der ein öffentliches, wirtschaftliches, rechtliches oder sonstiges Interesse an der Einsichtnahme hat. Die Berechtigung muss im Antrag auf Einsichtnahme begründet werden und wird im Einzelfall überprüft. Dennoch gibt es auch Ausnahmen, die keinen Einblick in das Grundbuch erhalten können, wie die folgende Aufstellung verdeutlicht:

Einsichtnahme möglich fürEinsichtnahme nicht möglich für
KaufinteressentenPersonen ohne berechtigtes Interesse, die nur aus reiner Neugier Einsicht nehmen wollen
Eigentümer / Miteigentümer des GrundstücksKaufinteressenten, wenn sie nur den Namen des aktuellen Eigentümers erfahren wollen
Berechtigte eines Rechts aus Abteilung II (z. B. der Nachbar, der ein Wegerecht erhält)Verwandte und nahestehende Personen, sofern sie sich nur über die Vermögensverhältnisse des Eigentümers informieren wollen
Erben des EigentümersBürgerinitiativen – auch mit öffentlichem Interesse
Gläubiger aus Abteilung IIIMakler, die weder Auftrag noch Vollmacht des Eigentümers besitzen
Gläubiger, sofern eine Kreditvergabe bevorstehtDetektive
Notare, allerdings nur, wenn sie im eigenen Amtsbezirk tätig sindAuskunfteien
Gläubiger, sofern eine Zwangsversteigerung beabsichtigt ist-
Energieversorger, sofern Versorgungsleitungen errichtet werden müssen und dafür Rechte zur Verlegung der Leitungen im Grundbuch eingetragen sind-

 

Welche Papiere sind beim Grundstückskauf und für die Grundbucheintragung wichtig?

Bei jedem Kauf eines Grundstücks müssen verschiedene Papiere beigebracht werden. Diese sind auch für die Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch von Bedeutung. Zu diesen Papieren zählen unter anderem

  • eine Grundstücksverkehrsgenehmigung, kurz GVO-Genehmigung,
  • eine Unbedenklichkeitserklärung, die vom Finanzamt ausgestellt wird,
  • sowie die Bescheinigung der Kommune, dass sie das Vorkaufsrecht nicht nutzen will.

Die GVO-Genehmigung wird bei den Landkreisen bzw. bei kreisfreien Städten beantragt. Sie dient dazu, Rückübertragungsansprüche des Grundstücks auszuschließen.

Die Unbedenklichkeitserklärung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer (Wie hoch ist die Grunderwersteuer?) für den Kauf des Grundstücks durch den Käufer entrichtet wurde.

 

Was heisst Auflassung?

Im Zuge des Kaufs eines Grundstücks ist die Auflassung unbedingt erforderlich. Der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch darf nur bei vorliegender Auflassung genehmigt werden. Dabei reicht der Kaufvertrag alleine nicht aus. In diesem wird lediglich geregelt, dass der Verkäufer sich zur Überlassung des Grundstücks an den Käufer verpflichtet und dass der Käufer im Gegenzug den Kaufpreis bezahlt.

Die Auflassungserklärung muss von beiden Parteien zusätzlich abgeschlossen werden. Sie ist im Beisein eines Notars (notarielle Beurkundung) zu unterzeichnen und sagt aus, dass das Eigentum am Grundstück an den Käufer übergehen soll.

Zusätzlich muss dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch eine Eintragungsbewilligungserklärung beigelegt werden. Diese muss vom Käufer abgegeben werden, der seine Rechte am Grundstück durch die Eintragung verliert. Zusätzlich wird die Auflassungserklärung benötigt. Alle nötigen Unterlagen für die Eintragung sind mittels öffentlicher Urkunden oder öffentlich beglaubigter Urkunden einzureichen, das heißt, dass hier der Notar verantwortlich ist.

 

Wann lediglich Grundbuchberichtigungen in Frage kommen

Neben der Grundbucheintragung kann auch eine Grundbuchberichtigung in Betracht gezogen werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Erben ins Grundbuch eingetragen werden. Auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung, wenn das Eigentum an den Meistbietenden übergeht und dieser ins Grundbuch eingetragen wird, findet lediglich eine Grundbuchberichtigung statt.

Steuern und Kosten bei der Grundbucheintragung sparen? So geht’s!

Natürlich lassen sich auch bei der Grundbucheintragung Kosten einsparen. Wird beispielsweise eine Bestandsimmobilie erworben, so sollte etwa die Einbauküche in einer gesonderten Rechnung aufgeführt werden. Das senkt den Kaufpreis, der Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer, der Kosten für Notar und Grundbucheintragung ist.

 

Was kostet mich die Eintragung ins Grundbuch?

Eine Grundbucheintragung ist natürlich ebenfalls mit Kosten versehen. Diese unterscheiden sich je nach Kaufpreis. Außerdem gelten in alten und neuen Bundesländern unterschiedliche Grundlagen für die Berechnung. Die neuen Bundesländer müssen nur 90 Prozent der Kosten, die in den alten Bundesländern anfallen, entrichten.

Beispiel

Im Beispielfall wird eine Immobilie für 150.000 Euro erworben. Diese Kosten fallen dann an:

KostenpunktAlte BLNeue BL 
Eigentumsumschreibung280 €252 €
Grundschuld 100.000 Euro205 €184 €
Auflassungsvormerkung (halbe Gebühr)140 €126 €
Beurkundung Grundstückskaufvertrag (doppelte Gebühr)560 €504 €

Außerdem fallen Mehrwertsteuer auf die Notarleistungen, sowie Grunderwerbsteuern auf den Kaufpreis an. Die Grunderwerbsteuern sind abhängig vom jeweiligen Bundesland. Hierzu haben wir eine detaillierte Artikelserie zu den einzelnen Ländern für Sie zusammengestellt.

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