Nebenkosten beim Hauskauf – Grunderwerbsteuer unbedingt in die Baufinanzierung einkalkulieren

Wenn Sie planen, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, kommen zusätzlich zu den eigentlichen Grundstücks- und Baukosten noch allerhand Nebenkosten auf Sie zu – wie zum Beispiel Maklerkosten, das Honorar für den Notar, die Gebühren für den Grundbucheintrag oder die Erschließungskosten. Diese sollten Sie vorab in Ihre Baufinanzierung einkalkulieren, um böse Überraschungen zu vermeiden. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Grunderwerbsteuer. Sie richtet sich in erster Linie nach dem Kaufpreis, hängt aber auch vom Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ab, in dem Sie wohnen. Im folgenden Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern ist, wie sie berechnet wird und wie Sie Geld sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fällt in aller Regel die sogenannte Grunderwerbsteuer an. Sie gehört zu den wichtigsten und größten Baunebenkosten beim Hausbau und Hauskauf. Berechnet wird sie anhand des Kaufpreises, auf den Sie je nach Bundesland noch einmal 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Je höher der Kaufpreis ist, desto höher fallen diese Nebenkosten also aus. Gerade bei teuren Immobilien oder Bauvorhaben fällt die Grunderwerbsteuer erheblich ins Gewicht, weshalb sie frühzeitig im Finanzierungsplan berücksichtigt werden muss.

Wann muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden?

Sobald es einem Immobilienverkäufer gelungen ist, einen Käufer für eine Immobilie zu finden, ist es im nächsten Schritt erforderlich, den Verkauf notariell zu beurkunden. Wichtig ist, dass im Kaufvertrag eindeutig festgelegt wird, ob die Grunderwerbsteuer vom Käufer oder Verkäufer beglichen wird. Laut Gesetz (§13 Nr. 2 GrEStG) sind der Erwerber der Immobilie und der bisherige Eigentümer gemeinsam Steuerschuldner. Häufig wird der Vertrag jedoch so formuliert, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein übernehmen muss. Sobald die Beurkundung abgeschlossen ist, sendet der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Es schickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid an die zu belastende Partei. Einen Monat nach Bekanntgabe dieses Steuerbescheids müssen Sie die Steuer begleichen. Gegebenenfalls hat das Finanzamt aber die Möglichkeit, die Zahlungsfrist zu verlängern. Wenn Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben, wird vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Jeder Immobilien- und Grundstückverkauf muss in Deutschland mithilfe eines Notars abgewickelt werden, da dies gesetzlich vorgeschrieben ist. Im Kaufvertrag wird vom Notar festgehalten, wer die Grunderwerbsteuer übernehmen muss. Dies kann sowohl der Verkäufer als auch der Käufer sein. In aller Regel wird jedoch der Käufer als die zu belastende Partei genannt. Sofern der Käufer die Steuer nicht zahlt, hat das Finanzamt die Möglichkeit, den Verkäufer zu der Zahlung zu verpflichten, weil er ebenfalls grunderwerbsteuerpflichtig ist. In der Praxis kommt es aber nur selten zu einer solchen Aufforderung, weil die Käufer die Zahlung meist akzeptieren und sie zeitnah begleichen. Das ist auch in Ihrem Interesse: Nur, wenn Sie die Grunderwerbsteuer rechtzeitig zahlen, können Sie auch der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie werden.

Wie läuft die Zahlung im Detail ab?

Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, übernimmt der Notar alle weiteren notwendigen Formalitäten. Dazu gehört auch die Abwicklung der Grunderwerbsteuer. Die Zahlung dieser Steuer läuft daher in den folgenden vier Schritten ab.

1. Schritt: Das Finanzamt wird vom Notar informiert

Wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist, wird die Grunderwerbsteuer unverzüglich fällig – und eben nicht erst, sobald die Kaufkosten auf dem Konto des Verkäufers eingegangen sind. Deshalb informiert der Notar sofort nach der Vertragsunterzeichnung das Finanzamt über den abgewickelten Verkauf. Daraufhin erstellt dieses den Steuerbescheid und schickt ihn gemeinsam mit der Zahlungsaufforderung an den Käufer.

2. Schritt: Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer

Gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz haben Sie als Käufer nun vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu überweisen.

3. Schritt: Das Finanzamt erstellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung

Sobald das Geld beim Finanzamt verbucht wurde, stellt es die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist sehr wichtig, denn ohne dieses Dokument können Sie nicht zum Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks werden. Demzufolge teilt das Finanzamt mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung mit, dass es aus steuerrechtlicher Sicht keine Bedenken gibt, weil der Käufer allen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist. Er darf aus der Sicht des Finanzamts nun zum Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks werden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt an den Notar geschickt.

4. Schritt: Der Notar übergibt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ans Grundbuchamt

Der Notar wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nun dem Grundbuchamt vorlegen, damit der Käufer als rechtmäßiger, neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann. Für diese Eintragung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung zwingend erforderlich. Das bedeutet also: Solange Sie die Grunderwerbsteuer nicht beglichen haben, gehören Grundstück und Immobilie weiterhin dem Verkäufer – mit sämtlichen Pflichten und Rechten, die damit einhergehen. Für den Abschluss des Immobilienkaufs ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer also unverzichtbar.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer hängt prinzipiell von zwei Faktoren ab: Zum einen spielt der aktuelle Steuersatz für den Grunderwerb eine wichtige Rolle, der von Bundesland zu Bundesland verschieden ist. Zum anderen wird der notariell beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag als Berechnungsgrundlage herangezogen. Folgende Formel wird zur Berechnung verwendet:

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis * derzeitiger Steuersatz für Grunderwerb im jeweiligen Bundesland

Sofern Sie also beispielsweise in Schleswig-Holstein eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro laut Kaufvertrag erwerben möchten, wird auf diesen Kaufpreis eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent erhoben. Das Finanzamt würde in diesem Fall demnach Kosten in Höhe von 16.250 Euro von Ihnen verlangen, was ein nicht unerheblicher Kostenpunkt ist. Umso wichtiger ist es, die Grunderwerbsteuer bei der Baufinanzierung von Anfang an zu berücksichtigen. Im Internet finden Sie diverse Grunderwerbsteuer-Rechner, mit denen Sie vorab ermitteln können, wie hoch die Grunderwerbsteuer für Ihren Haus- oder Grundstückskauf ausfallen wird.

Wie teuer ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?

Seit dem 1. September 2006 haben die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit, den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festzulegen. Viele Länder nutzten diese Neuregelung, um die Grunderwerbsteuer zu erhöhen. Dies geschah in den letzten Jahren fast flächendeckend. Für die Erhöhung wird die Konsolidierung der Landesfinanzen als Ursache angegeben. Viele Bundesländer haben mit einer schlechten Haushaltslage zu kämpfen und möchten mithilfe der Grunderwerbsteuer mehr Geld in ihre Kassen spülen. Erst im Jahr 2014 wurde die Grunderwerbsteuer daher in vielen Bundesländern wie Berlin, Hessen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Bremen erhöht. Auch in Nordrhein-Westfalen und im Saarland wurde die Grunderwerbsteuer in den vergangenen vier Jahren auf den derzeit höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent angehoben. Gemeinsam mit Brandenburg und Schleswig-Holstein sind diese Bundesländer daher die aktuellen Spitzenreiter in puncto Grunderwerbsteuer, während in Thüringen die Grunderwerbsteuer 2024 auf 5,0 Prozent gesenkt wurde. In der folgenden Tabelle können Sie genau sehen, wie hoch der Steuersatz in den einzelnen Bundesländern ist. Außerdem veranschaulichen wir Ihnen, wie hoch die Grunderwerbsteuer derzeit bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro für Sie ausfallen würde.