Bebauungsplan – So liest man Ihn!

Der Bebauungsplan und seine Bedeutung beim Hausbau

Der Bebauungsplan ist eines der wichtigsten Dokumente für angehende Bauherren. Dieser wird von den Gemeinden erstellt. Im Bebauungsplatz legt die Gemeinde per Satzung fest, welche Nutzungsmöglichkeiten auf einer Fläche zulässig sind. In den meisten Fällen wird der Bebauungsplan dabei nur für einen bestimmten Bereich des Gemeindegebiets erstellt, etwa das Neubaugebiet, bei dem bisher lediglich die einzelnen Grundstücke parzelliert wurden.

In der Regel wird der Bebauungsplan in zwei Teile gegliedert:

1. Planzeichnung (Teil A) und
2. Text (Teil B).

In der Praxis hat sich gezeigt, dass diese Gliederung nicht zwingend ist. Stattdessen kann der Bebauungsplan auch nur aus dem Text bestehen. Dieser wird ergänzt um die Begründung. Sie ist zwar nicht Bestandteil der Satzung, für das Verfahren aber von enormer Bedeutung.

Die Begründung übernimmt dabei unter anderem folgende Aufgaben:

• Ziele der Planung werden dargestellt
• Zweck der Planung wird dargestellt
• Festsetzungen werden erläutert

Zur Begründung gehört ebenfalls der so genannte Umweltbericht.

 

Lesbarkeit mit einheitlichen Planzeichen garantiert

Im Bebauungsplan werden Planzeichen verwendet. Diese sind in der Planzeichenverordnung normiert, wodurch eine verbesserte Lesbarkeit gewährleistet werden soll. Allerdings besteht die Möglichkeit, zusätzliche Planzeichen zu entwickeln. Zudem sind die textlichen Formulierungen häufig an das Baugesetzbuch angelehnt, so dass auch hier eine weitgehende Normierung stattfindet.

Wer den Bebauungsplan lesen will, sollte zunächst auf den Maßstab achten. Üblich ist der Maßstab von 1:500. Bei sehr großen Flächen, die vom Bebauungsplan erfasst werden, können auch Maßstäbe von bis zu 1:1000 erreicht werden. Die Planzeichnung wird auf Basis der amtlichen Flurkarte erstellt. Wichtig ist dabei, dass das Plangebiet deutlich abgegrenzt wird.

 

Warum brauchen wir einen Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan selbst verfolgt natürlich eine Reihe von Zielen, die sich in erster Linie von der sehr dichten Besiedlung der Bundesrepublik Deutschland ableiten lassen. Dadurch wird deutlich, dass Bauten auf Grundstücken und Co. geplant werden müssen.

Zudem sollen mit dem Bebauungsplan folgende Ziele verwirklicht werden:

• nachhaltige Entwicklung,
• Umwelt soll menschenwürdig bleiben,
• Gestaltung im städtebaulichen Sinn,
• Schutz und Entwicklung natürlicher Lebensgrundlagen,
• Klimaschutz,
• Wohn- und Arbeitsverhältnisse sollen gesund sein,
• Denkmalschutz,
• Umweltschutz,
• Belange von Wirtschaft und Verkehr müssen berücksichtigt werden.

 

Welche Inhalte weist der Bebauungsplan auf?

Der Bebauungsplan liefert jede Menge Informationen. Zunächst wird die Art der baulichen Nutzung festgelegt, wozu verschiedene Baugebiete benannt werden.

Hier sind die folgenden Baugebiete maßgebend:

• Kleinsiedlungsgebiete,
• allgemeine Wohngebiete,
• reine Wohngebiete,
• besondere Wohngebiete,
• Gewerbegebiete,
• Industriegebiete,
• Dorfgebiete,
• Sondergebiete und
• Mischgebiete.

Darüber hinaus gibt der Bebauungsplan folgende Informationen aus:

1. Baugrenze
2. Baulinie
3. Grundstücksgrenze
4. Flurstücknummer
5. Art der baulichen Nutzung
6. Anzahl der Vollgeschosse
7. Grundflächenanzahl
8. Geschossflächenanzahl
9. Bauweise
10. Dachneigung
11. Grenze des Bebauungsplans

Die Baugrenze besagt, bis wohin das Gebäude reichen darf. Eine Überschreitung ist nicht möglich. Die Baulinie dagegen besagt, dass eine der Gebäudeseiten darauf errichtet werden muss. Die Grundstücksgrenze zeigt dagegen an, bis zu welcher Grenze das eigene Grundstück reicht und wo das nächste beginnt. Wichtig ist, dass der Abstand des Hauses zur Grundstücksgrenze mindestens drei Meter betragen muss.

Die Flurstücksnummer wird der Flurkarte entnommen. Sie dient zur genauen Zuordnung der Flurstücke. Besonders wichtig ist die Angabe zur Art der baulichen Nutzung. Sie gibt Auskunft darüber, welche Gebäude in der unmittelbaren Umgebung des neuen Heims zu sehen sein werden. Das können Industriebauten im Industriegebiet, aber auch Gewerberäume im Mischgebiet und natürlich Wohnhäuser im reinen Wohngebiet sein.

Die Anzahl der Vollgeschosse wird regelmäßig in der Rubrik „Z“ angegeben. Hier wird genau erläutert, wie viele Vollgeschosse ein Haus haben darf. In der Regel sind das beim Einfamilienhaus zwei Vollgeschosse, die im Bebauungsplan mit „Z2“ gekennzeichnet werden. Übrigens findet sich hier auch die Angabe zur erlaubten Höhe, bei 12 Metern ließe sich das im Bebauungsplan mit „H12“ kennzeichnen.

Die Grundflächenanzahl (GRZ) gibt an, welche Fläche des Grundstücks bebaut werden darf. Bei einer GRZ-Zahl von 0,3 und einem 300 Quadratmeter großen Grundstück bedeutet dies, dass 90 Quadratmeter Fläche zugebaut werden können. Die Geschossflächenanzahl (GFZ) dagegen gibt an, wie groß die maximale Wohnfläche ausfallen darf. Wird hier vom Bebauungsplan ein Wert von 0,6 angegeben, dann ist eine maximale Wohnfläche bei unserem 300 Quadratmeter Beispielgrundstück von 180 Quadratmeter möglich.

Die Rubrik Bauweise gibt Auskunft darüber, ob eine offene oder geschlossene Bauweise entstehen soll.

Als offene Bauweise werden alle

• Einfamilienhäuser,
• Reihenhäuser und
• Doppelhäuser

bezeichnet, die eine maximale Gesamtlänge von 50 Metern aufweisen. Die geschlossene Bauweise sieht vor, dass sich die Seitenwände der einzelnen Gebäude berühren.

Ebenfalls werden Angaben zur Dachneigung gemacht, teils sogar zur Dacheindeckung. Das heißt, dass man diese beim Bau berücksichtigen muss. Abweichungen sind in der Regel nicht möglich. Die Grenze des Bebauungsplans wird eingezeichnet, um festzuhalten, für welchen Bereich der Bebauungsplan konkret gilt.

Für den Hausbau entscheidend sind also vorwiegend die Angaben zu

• Bau- und Grundstücksgrenze,
• Baulinie,
• Art der baulichen Nutzung und Bauweise,
Dachneigung,
• Anzahl der Vollgeschosse,
• Grundflächen- und Geschossflächenanzahl.

Weitere Angaben, die im Bebauungsplan nachzulesen sein können, aber nicht müssen, befassen sich mit Vorschriften zur Bepflanzung oder auch zur Wahl der Baumaterialien. So können Holz- oder Fachwerkhäuser nicht beliebig gebaut werden.

Bebauungsplan einsehen

Den Bebauungsplan können interessierte Bauherren beim

• zuständigen Bauordnungsamt,
• der Gemeindeverwaltung oder
• dem Stadtplanungsamt einsehen.

Wichtig ist es hierbei oftmals, eine Bauvoranfrage zu stellen, bevor ein Grundstück erworben wird. Denn obwohl die Regelungen im Bebauungsplan eindeutig sind, kann es beim Bauantrag zu Veränderungen kommen. Damit es hier nicht zu bösen Überraschungen kommt, ist die Bauvoranfrage von Bedeutung. Diese zeigt schon im Vorfeld, ob der Bau des gewünschten Hauses auf dem Grundstück überhaupt möglich ist.

 

Der einfach und der qualifizierte Bebauungsplan

Beim Bebauungsplan kann man noch zwischen den Varianten des einfachen und qualifizierten Bebauungsplans unterscheiden. Es ist von Rechts wegen nicht nötig, alle Angaben im Bebauungsplan aufzuführen.

Damit ein qualifizierter Bebauungsplan entsteht, müssen aber die folgenden vier Punkte enthalten sein:

1. Art der baulichen Nutzung
2. Maß der baulichen Nutzung
3. Angabe der überbaubaren Grundstücksflächen
4. Angabe der örtlichen Verkehrsflächen

Fehlt nur eine dieser Angaben, spricht man hingegen vom einfachen Bebauungsplan. In diesen Fällen wird die Bebauung der umliegenden Flächen herangezogen, um ein Bauvorhaben zu beurteilen.

 

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