Bauvertrag – BGB oder VOB – Das sollten Sie wissen!

Der Bauvertrag – Ein wichtiges Dokument

Bauvertrag - Erfolgreiche Vertragsverhandlungen beim Hausbau
Erfolgreiche Vertragsverhandlungen beim Hausbau © Picture-Factory – Fotolia.com

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, wird in aller Regel eine der größten Investitionen seines Lebens vornehmen. Entsprechend sollte die Entscheidung für die Zusammenarbeit mit einem bestimmten Bauträger wohl überlegt sein. Grundlage der Zusammenarbeit mit Bauträger, Generalunternehmer oder einzelnen Gewerken ist stets der Bauvertrag. Hier gibt der Geschäftspartner meist einen vorgefertigten Vertrag vor, doch sollte dieser nicht sofort akzeptiert werden. Stattdessen sollte dieser genau überprüft werden, sowohl fachlich, als auch juristisch. Zwar entstehen dadurch Zusatzkosten, diese fallen jedoch wesentlich geringer aus, als es bei Pfusch am Bau, Mängeln oder Insolvenz des Bauträgers der Fall wäre.



BGB und VOB – welche Vereinbarung ist sinnvoll?

Bauverträge werden nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen. Beide Varianten sind rein rechtlich möglich, doch bieten sie nicht die gleichen Leistungen. Besonders wichtig ist hierbei die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen. Diese liegt im

  • BGB bei fünf Jahren, in der
  • VOB bei nur vier Jahren.

Der Bauvertrag kann übrigens auch nach VOB geschlossen werden und trotzdem eine fünfjährige Verjährungsfrist vorsehen. Dafür muss der Bauherr entsprechend mit dem Vertragspartner verhandeln.

Von Bedeutung ist es zudem, klare Terminabsprachen zu treffen. Wird der Bauvertrag nach BGB abgeschlossen, so gilt die reine Nennung eines Termins als bindend. Nach VOB müssen Arbeitsbeginn und Fertigstellung mittels Datum ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, damit sie rechtlich bindend sind. Dies ist speziell für diejenigen Bauherren wichtig, die nicht mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, sondern stattdessen die einzelnen Handwerker und Gewerke selbst koordinieren. Sofern es zu Terminverzögerungen kommt, kann der betreffende Handwerker nämlich schadenersatzpflichtig werden.

Schadenersatz oder Vertragsstrafen?

Im Bauvertrag sollten ebenfalls Vertragsstrafen berücksichtigt werden. Diese kommen etwa bei verspäteten Leistungen zum Tragen. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass nicht alle Bauunternehmen sich auf die Vereinbarung von Vertragsstrafen auch tatsächlich einlassen werden. Bewährt haben sich hierbei Vertragsstrafen von

• 0,2 Prozent der Auftragssumme pro Werktag und eine Begrenzung auf
• 5,0 Prozent für die gesamte Verzögerung.

Dabei wird eine Vertragsstrafe nur dann fällig, wenn der betroffene Bauunternehmer Schuld an der Verzögerung hat.

Beispiel

Auftragssumme für den Hausbau138.900,00 €
Fertigstellungstermin geplant:17.05.2013
Fertigstellungstermin real:30.05.2013
Verzögerung in Werktagen:11 Tage
Vertragsstrafe pro Tag:0,2 %
Vertragsstrafe gesamt in Prozent:2,20 %
Vertragsstrafe in Euro:3.055,80 €

In diesem Beispiel muss der Bauunternehmer also eine Vertragsstrafe von 3.055,80 Euro für die gesamte Verzögerung der Fertigstellung um elf Tage zahlen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Verzögerung durch das Verschulden des Bauunternehmens zustande kam. Höhere Gewalt, wie schlechte Witterungsbedingungen und Co., die den Bau verzögern, führen nicht zum Anspruch auf die Vertragsstrafe.



Zahlungsplan im Bauvertrag festlegen

Ebenfalls sollte im Bauvertrag ein Zahlungsplan festgelegt werden. Ein fairer und guter Zahlungsplan ist im Interesse aller Vertragsparteien. Er sorgt dafür, dass

  • der Bauherr nicht in Vorleistung geht und damit bei Mängeln ein wichtiges Druckmittel verliert und
  • der Bauunternehmer nicht unnötig lange nach Abschluss der Arbeiten auf seine Bezahlung warten muss.

Eine Möglichkeit, einen Zahlungsplan aufzustellen, bietet die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie sieht vor, dass folgende Zahlungen nach Abschluss der genannten Arbeiten erfolgen.

Bleiben wir beim Beispiel mit einem Gesamtpreis von 138.900 Euro, ergeben sich die folgenden Werte:

ZahlungsanteilAbgeschlossene ArbeitenZahlung
40 %Rohbaufertigstellung + Zimmererarbeiten55.560,00 €
8 %Herstellung der Dachflächen und –rinnen11.112,00 €
3 %Rohinstallation Heizungsanlagen4.167,00 €
3 %Rohinstallation Sanitäranlagen4.167,00 €
3 %Rohinstallation Elektroanlagen4.167,00 €
10 %Fenstereinbau inkl. Verglasung13.890,00 €
6 %Innenputz, exkl. Beiputz13.890,00 €
3 %Estrich4.167,00 €
4 %Fliesenarbeiten im Sanitärbereich5.556,00 €
12 %Bezugsfertigkeit ist gegeben16.668,00 €
3 %Fassadenarbeiten4.167,00 €
5 %Vollständige Fertigstellung6.945,00 €
100 %SUMME138.900,00 €

Es gibt natürlich auch Bauvorhaben, bei denen einzelne dieser Arbeiten entfallen können. In diesen Fällen wird der prozentuale Betrag einfach auf die nächste Arbeit mit aufgeschlagen. Wichtig ist die Einbehaltung der Sicherheit von fünf Prozent des Gesamtpreises. Denn dadurch lassen sich eventuelle Mängel, die erst später festgestellt werden, auch entsprechend beseitigen. Erst nach der Endabnahme sollte dieser Restbetrag gezahlt werden.

Diese fünfprozentige Sicherheit kann überdies auf jeden Abschlagsbetrag vereinbart werden. Denn oft stellen sich nach Überprüfung des Estrichs oder der Fassadenarbeiten Mängel heraus, die so noch nicht gesehen wurden. Um diese schnellstmöglich beseitigen zu lassen, kann ein fünfprozentiger Einbehalt sinnvoll erscheinen.

In der Beispielrechnung sähe dies wie folgt aus:

AbschlagszahlungSicherheitseinbehalt 5 %Abschlagszahlung
55.560,00 €2.778,00 €52.782,00 €
11.112,00 €555,60 €10.556,40 €
4.167,00 €208,35 €3.958,65 €
4.167,00 €208,35 €3.958,65 €
4.167,00 €208,35 €3.958,65 €
13.890,00 €694,50 €13.195,50 €
8.334,00 €416,70 €7.917,30 €
4.167,00 €208,35 €3.958,65 €
5.556,00 €277,80 €5.278,20 €
16.668,00 €833,40 €15.834,60 €
4.167,00 €208,35 €3.958,65 €
6.945,00 €347,25 €6.597,75 €

Die Gewährleistungsbürgschaft

Ebenfalls sollten Bauherren, wenn sie sich für ein Massivhaus entscheiden, auf eine Gewährleistungsbürgschaft berufen. Diese sollte jedes gute Bauunternehmen geben können. Sie kann zwar selten als Druckmittel für Pfusch am Bau verwendet werden, wie es beim Sicherheitseinbehalt der Fall ist, dafür kann sie aber vor dem Verlust der Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmen schützen. Aufgrund der Gewährleistungspflicht ist der Bauunternehmer bis zu fünf (BGB) bzw. vier (VOB) Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten verpflichtet, Mängel zu beseitigen. Geht das Unternehmen in Insolvenz, so können diese Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden. Liegt hingegen eine Gewährleistungsbürgschaft vor, so kann dank dieser die Mängelbeseitigung trotzdem durchgeführt werden.

Allerdings ist auch hier wieder zwischen VOB und BGB zu unterscheiden. Laut VOB-Vertrag werden die Bürgschaften nämlich bereits nach zwei Jahren hinfällig, obwohl die Gewährleistung an sich länger aufrecht erhalten werden muss. Deshalb sollten Bauherren eine entsprechend längere Gewährleistungszeit vereinbaren.

 

Was ist sonst noch im Bauvertrag zu beachten?

Ein Massivhaus zu bauen, ist ein großer Schritt. Die Kosten belaufen sich auf weit über 100.000 Euro, so dass die Entscheidung wohl durchdacht sein muss. Deshalb sollte vor dem Bauvertrag ein Preisvergleich für das Massivhaus durchgeführt werden, denn Massivhaus Preise unterscheiden sich je nach Bauunternehmen deutlich. (Was kosten Massivhäuser wirklich?) Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass im Bauvertrag:

  • die Gewährleistung auf fünf Jahre festgelegt wird, auch im VOB-Vertrag,
  • die Gewährleistung für besonders schadensanfällige Bauteile noch weiter verlängert wird (z. B. Flachdächer),
  • ein Maßstab festgelegt wird, anhand dessen Preise für eventuell notwendige Zusatzarbeiten berechnet werden.

 

Einige Bauunternehmen verlangen von ihren Kunden eine Bankbürgschaft zur Absicherung. Laut Bundesgerichtshof (Urteil unter Aktenzeichen VII ZR 165/09) darf dieses Verlangen sogar im Kleingedruckten vermerkt sein. Dennoch sollten Bauherren eine solche Klausel keinesfalls akzeptieren. Stattdessen lohnt es sich, in Verhandlung mit dem Bauunternehmen zu treten, um diese Klausel zu streichen.

Sie birgt nämlich gleich mehrere Nachteile in sich:

  • Für den Bauherrn entstehen hohe Kosten durch eine Bankbürgschaft.
  • Für den Bauunternehmer ist die Bankbürgschaft unnötig.
  • Ausreichende Sicherheit für den Bauunternehmer bietet in aller Regel die Vorlage einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der entsprechenden Bank.
  • Diese Finanzierungsbestätigung ist für den Bauherrn zudem kostenfrei.

Wer sich auf eine Bankbürgschaft einlässt, muss dafür im Schnitt mit ein bis 3 Prozent der Bürgschaftssumme als Kosten rechnen.

Beispiel:

Bürgschaftssumme:97.500,00 € (ca. 70 % des gesamten Kaufpreises)
Kosten für die Bürgschaft:2,00 %
Kosten für die Bürgschaft in Euro:2.437,50 € / Jahr

 

Anhand des Beispiels lässt sich erkennen, dass bei längeren Bauzeiten entsprechend hohe Zusatzkosten auf den Bauherrn zukommen. Diese sollten keinesfalls leichtfertig auf die Schulter genommen werden.

Übrigens: Verlangen Bauunternehmen während der Bauzeit eine Sicherheit durch den Bauherrn, ohne dass dies im Bauvertrag geregelt ist, so ist das Bauunternehmen dazu verpflichtet, die Kosten für diese Sicherheit zu übernehmen.



Fazit: Bauvertrag nicht leichtfertig abschließen

Insgesamt ergibt sich also ein klares Bild: Der Bauvertrag sollte nie ohne gründliche Überprüfung abgeschlossen werden. Ein Jurist sollte genau prüfen, ob alle Vertragsklauseln rechtens sind und auch nicht einseitig zu Lasten des Bauherrn gehen. Ein Sachverständiger kann zudem prüfen, ob der Bauvertrag inhaltlich stimmig ist. Für diese Überprüfungen entstehen zwar nochmals Kosten, die ein paar Tausend Euro betragen können, doch lohnt sich diese Investition, ist man damit doch vor bösen Überraschungen bestens gefeit.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass im Bauvertrag insbesondere auf folgende Punkte zu achten ist:

  • Vertragsrecht: BGB oder VOB?
  • Gewährleistungsfrist: mindestens 5 Jahre, bei schadensanfälligen Bauteilen länger
  • Bauzeit: fest vereinbarte Daten
  • Vertragsstrafen bei schuldhafter Verzögerung: ca. 0,2 % pro Werktag
  • Zahlungsplan: Abschlagszahlungen nach Baufortschritt
  • Sicherheitseinbehalt: ca. 5 % der Abschlagszahlungen bzw. der Bausumme vor Endabnahme
  • Gewährleistungsbürgschaft: mindestens so lange, wie die Gewährleistung dauert
  • Maßstab für Kalkulation von Zusatzarbeiten
  • Keine Bankbürgschaft des Bauherrn eingehen, schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank reicht aus

 

Wer diese Punkte berücksichtigt, den Vertrag prüfen lässt und strittige Punkte entsprechend abändern lässt, ist auf einem guten Weg, den Traum vom Massivhaus zu verwirklichen, ohne, dass unliebsame Überraschungen auftreten. Besonders großen Wert sollte man dabei auf die Gewährleistungsbürgschaft legen, da diese den Bauherrn auch dann absichert, wenn das Bauunternehmen Insolvenz anmeldet. Ein Blick auf die vergangenen Jahre und die Entwicklung der Bauunternehmen zeigt deutlich, dass dies keine Seltenheit ist. (Wie finden Sie eine seriöse Baufirma?) Ein anderes Unternehmen zu beauftragen, kostet jedoch unnötig Geld.

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